Ba giải pháp gỡ khó cho dự án có “dính” đất công

Phần lớn các dự án bất động sản có nguồn gốc đất hỗn hợp gây tốn kém thời gian và tiền bạc của doanh nghiệp khi triển khai. Ảnh: Trần Mạnh

Trong đó, tháo gỡ khó khăn cho các dự án có quỹ đất hỗn hợp là giải pháp quan trọng vì hầu hết các dự án đều có nguồn gốc đất này và doanh nghiệp tốn rất nhiều thời gian và chi phí làm thủ tục triển khai.

Cụ thể, HOREA cho biết từ ngày 1-7-2015 khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực đến tháng 8-2018, TP. HCM có 170 dự án nhà ở thương mại. Trong đó, chỉ có 44 dự án có 100% đất ở còn lại 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Nhưng thực chất, theo Báo cáo của Sở Xây dựng và Sở Tài nguyên môi trường thì 44 dự án có 100% đất ở nói trên cũng có nguồn gốc đất hỗn hợp nhưng được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2005 nên được công nhận là đất ở. 

Với các dự án có đất hỗn hợp thì mặc dù đã thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư nhưng không được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 để có cơ sở thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo dẫn đến dự án bị "ách tắc, đứng hình", doanh nghiệp lâm vào tình thế cực kỳ khó khăn.

Do đó, HOREA đề xuất 3 phương án xử lý phần đất thuộc Nhà nước quản lý trong dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, thuộc thẩm quyền của UBND thành phố.

Phương án 1: Căn cứ pháp luật đất đai hiện nay về xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường, theo các phương pháp tính giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Hiệp hội đề nghị UBND thành phố cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình (không thể xác định chỉ tiêu quy hoạch thành một dự án độc lập), nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, mà không phải thực hiện đấu giá.

Giá trị phần đất này được xác định theo "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, khi tính tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước, như cách làm hiện nay.

Phương án 2: Thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế "chuyển đổi quyền sử dụng đất" và "dồn điền đổi thửa" được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Thực hiện cơ chế đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá.

Sau khi "dồn điền đổi thửa", doanh nghiệp sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại.

Nếu tổ chức đấu giá thì doanh nghiệp đã có quỹ đất liền kề sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án.

Phương án 3: Đối với trường hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, đường nằm trong dự án nhà ở, do Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để hình thành dự án độc lập, xác định được giá khởi điểm đấu giá, thì Hiệp hội kiến nghị thực hiện đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư.

Tháo gỡ khó khăn cho dự án "dính" đất công sẽ khơi thông thị trường bất động sản trong thời gian tới. Ảnh: Trần Mạnh

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA, phương án 1 và phương án 2 đều có thể thực hiện được ngay vì có căn cứ pháp luật. Trong đó, phương án 2 rất có lợi cho Nhà nước, vừa thực hiện "đổi ngang đất thô", vừa tích tụ được quỹ đất mới tập trung có giá trị cao hơn so với nhiều thửa đất nhỏ, bất định hình nằm rải rác trước đây. Dù doanh nghiệp bị thiệt vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, đường để phát triển dự án như trước đây nhưng đổi lại cũng được lợi vì quy trình thủ tục phê duyệt dự án sẽ thuận lợi và nhanh hơn.

Để thực hiện "Phương án 2" thì đề nghị UBND thành phố quy định diện tích tối thiểu của các phần đất thuộc nhà nước quản lý cộng gộp lại, có thể từ 1.000m² trở lên. Nếu dưới diện tích này thì giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án và nộp ngân sách nhà nước theo phương pháp xác định "giá đất cụ thể".

Riêng đối với dự án nhà chung cư cao tầng thì tùy theo từng dự án, nếu phần đất thuộc Nhà nước quản lý có diện tích đủ để xây dựng từ 1 block nhà chung cư trở lên thì Nhà nước sử dụng xây dựng nhà chung cư hoặc đấu giá để tạo nguồn thu ngân sách nhà nước phát triển nhà ở xã hội. Nếu phần diện tích đất không đủ để xây dựng 1 block nhà chung cư thì đề nghị áp dụng "Phương án 1" để đảm bảo quy hoạch phát triển đô thị.