Ban quản trị không được đào tạo, ai giải quyết tranh chấp chung cư?

Tọa đàm "Vận hành bất động sản đa sở hữu: Đi tìm tiếng nói đồng thuận" đưa ra nhiều góc nhìn về những mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp chung cư và hướng giải quyết - Ảnh: Phương Uyên

Ông Hà Quang Hưng, phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết hiện nay cả nước có 4.422 chung cư, trong đó có đến 458 chung cư tồn tại tranh chấp, tương đương 10%. Tranh chấp phí bảo trì chiếm 14,8%, tranh chấp phần sở hữu chung, riêng khoảng 47%. Hình thức tranh chấp có nhiều nhưng có 5 nhóm nguyên nhân lớn gồm: văn bản quy phạm chưa thực sự rõ ràng; chủ đầu tư ko đủ năng lực, không quan tâm nghĩa vụ sau khi bán hàng; mẫu hợp đồng chủ đầu tư lập chưa tuân thủ theo các quy định pháp lý; tranh chấp do công tác thực thi pháp luật yếu; đối tượng quản lý và cư dân vẫn chưa thực hiện hết vai trò của mình…

Bà Nguyễn Hương, tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Đại Phúc Land, cho biết nhiều chủ đầu tư chấp nhận bù lỗ quỹ bảo trì, cử người tham gia BQT để chọn được đối tác đúng với tiêu chuẩn cam kết khách hàng, nhưng đến khi hết thời hạn thì gặp khó trong việc bàn giao phí cho BQT. Hơn nữa, người dân cũng không sẵn lòng tham gia giám sát hoạt động của BQT hoặc các hoạt động chung của tòa nhà.

Tuy nhiên, dưới góc độ doanh nghiệp, bà Hương cũng thừa nhận việc quản lý, vận hành dự án còn nhiều bất cập, dẫn đến tranh chấp thường xuyên, kéo dài và biến dạng sang hình thức lợi ích nhóm rất nguy hiểm. Việc thiếu chuyên nghiệp trong kiến thức về quản lý, thiếu sự chuẩn bị kỹ lưỡng các công cụ quản lý vận hành là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp trong các khu chung cư.

Cùng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, tổng giám đốc Phú Đông Group, cho rằng trong quá trình quản lý vận hành chung cư, chủ đầu tư giữ vai trò rất quan trọng. Theo đó, các tranh chấp tại chung cư thường xoay quanh việc chủ đầu tư đưa ra cam kết nhưng không thực thi cam kết, đưa ra những tiêu chuẩn tiện ích cao cấp nhưng khi vận hành lại không đạt chuẩn; cam kết quản lý chung cư rất tốt nhưng thực tế không tốt, rồi câu chuyện liên quan đến chiếm dụng quỹ bảo trì…

Năng lực của BQT cũng là vấn đề cần bàn tính. Có một thực tế cần thừa nhận là BQT không phải là một nghề, họ không được đào tạo, không thể am hiểu toàn bộ pháp luật nên việc bỡ ngỡ, tiếp xúc, vận hành, điều hành có vấn đề là dễ hiểu. Ngoài ra BQT không được trả lương, chỉ nhận một chi phí nhỏ cho việc hỗ trợ thời gian bảo trì, nhưng phải bỏ ra không ít thời gian, công sức cho việc này, nên chỉ sau 3-4 tháng là nản. "Quỹ bảo trì ở các chung cư hiện nay không hề nhỏ, nhiều chung cư lớn, quỹ có thể lên đến hơn 100 tỉ đồng. Nguồn tiền thì lớn, nhưng quy định quản lý chưa rõ ràng, dẫn đến nhiều chủ đầu tư có cơ hội chiếm dụng quỹ bảo trì", ông Phúc nhấn mạnh.

Nhiều vụ tranh chấp chung cư liên quan đến phí bảo trì - Ảnh minh họa

Khẳng định các chủ đầu tư đóng vai trò lớn và cũng là nguồn cơn của các tranh chấp, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA, cho rằng có thể đưa ra các tiêu chí để lựa chọn chủ đầu tư, chẳng hạn phải hội đủ 3 điều kiện là: có chức năng quản lý, vận hành nhà chung cư; có năng lực quản lý, vận hành và được hội nghị nhà chung cư lựa chọn.

Theo ông Châu, không cần thiết sửa đổi Luật nhà ở để bổ sung mô hình chủ đầu tư tự thực hiện quản lý, vận hành nhà chung cư, vì nếu làm như vậy sẽ vi phạm nguyên tắc dân chủ cơ sở, có thể dẫn đến xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu chung cư. Vấn đề cần đặt ra là khâu thực thi pháp luật nhà ở và chủ đầu tư tham gia ứng tuyển làm đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư, để hội nghị nhà chung cư xem xét lựa chọn.

Bên cạnh đó, kinh phí bảo trì nhà chung cư có giá trị rất lớn và là tài sản chung của các chủ sở hữu chung cư, do đó không nên giao cho chủ đầu tư tự quản lý, sử dụng, tránh gây mâu thuẫn.