Thứ 5, ngày 12 tháng 12 năm 2019
Bất cập trong cách tính giá đất góp phần đẩy giá nhà lên cao
Những bất cập trong thẩm định và định giá đất không chỉ đẩy giá nhà lên cao, mà còn là nguyên nhân của việc sử dụng đất đai lãng phí.

Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường - Ảnh: Internet
Những hệ lụy từ sự bất cập trong cách tính giá đất
Tại tọa đàm Những vấn đề kinh tế trong chính sách và pháp luật đất đai ở Việt Nam, PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả, đã chỉ ra những bất cập trong thẩm định và định giá đất.
Theo ông Long, một trong những nguyên tắc định giá đất là phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20%-30% khung giá đất thị trường.
Khung giá đất cấp tỉnh cũng chỉ bằng 30-60% giá đất thị trường tại địa phương. Do vậy, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận.
Ngoài ra, phương pháp xác định giá đất vẫn còn hạn chế. Hiện tại, việc định giá đất áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và 4 phương pháp là so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư.
Các phương pháp đang có sự chênh lệch về kết quả, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực đang đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng. Mặt khác, do chưa có hướng dẫn về phương pháp, kỹ thuật, các thẩm định viên gặp khó khăn khi tư vấn xây dựng bảng giá đất.
Ông Long nhấn mạnh, bất cập trong cách tính giá đất là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao.
Hiện nay Hội đồng định giá đất ở các thành phố lớn tính giá đất theo cách thức tính lùi: từ giá thị trường của các dự án quanh đó đang giao dịch tính ra tổng doanh thu của dự án đang xét định giá - (tổng chi phí xây dựng theo đơn giá định mức + 14% lãi và chi phí quản lý chung dành lại cho chủ đầu tư) = tổng tiền đất phải nộp và chia ra đơn giá đất nhà đầu tư phải nộp.
Với cách tính này, giá đất nhà đầu tư phải nộp cao hơn giá đất nhà nước công bố từ 2-2,5 lần. Đây chính là một trong những nguyên nhân làm giá nhà tăng cao liên tục vì hệ số đơn giá đất liên tục tăng hàng năm, thậm chí từng quý.
Những bất cập trên cũng khiến nguồn thu từ đất đang bị thất thoát. Nguồn thu từ đất chiếm trên dưới 10% ngân sách địa phương.
Nhưng hiện nay nguồn thu này đang bị thất thoát trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất; chỉ định nhà đầu tư các dự án có sử dụng đất, nhất là các dự án hợp tác công - tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT); chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần, thoái vốn nhà nước tại các công ty cổ phần có nhiều quỹ đất giá trị cao.

Cần có văn bản pháp luật quy định về cơ chế tài chính sử dụng quỹ đất tạo vốn để thanh toán cho nhà đầu tư - Ảnh: Internet
Các giải pháp được đề xuất
Cũng tại tọa đàm, PGS.TS.Nguyễn Văn Xa, Nguyên Cục trưởng Cục quản lý công sản - Bộ Tài chính, đã kiến nghị các giải pháp nhằm khắc phục những bất cập trên.
Thứ nhất, cần có văn bản pháp luật quy định về cơ chế tài chính sử dụng quỹ đất tạo vốn để thanh toán cho nhà đầu tư. Về nguyên tắc, giá đất được định phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có mục đích sử dụng đã chuyển nhượng.
Thứ hai, giá trị khu đất tạo vốn phải được xác định theo giá của loại đất đúng với mục đích sử dụng của dự án đầu tư xây dựng theo cơ cấu các loại đất được phê duyệt tại quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500; bỏ quy định phải giải phóng mặt bằng. Đồng thời phải tính đầy đủ các yếu tố tác động đến giá đất của dự án như cơ sở hạ tầng và các yếu tố khác theo quy định của pháp luật về định giá đất.
Thứ ba, phải có chế tài xử phạt tổ chức, cá nhân định giá đất (bao gồm cả định giá khởi điểm để đấu giá đất) nếu tư vấn định giá cho kết quả thấp hơn 20% so với giá đất phổ biến trên thị trường của đất cùng loại, có các yếu tố so sánh tương đương.
Thứ tư, tổ chức đấu giá đất tại các sàn giao dịch bất động sản hoặc treo bảng và thông báo công khai trên nhiều phương tiện thông tin, truyền thông để ngăn chặn sự độc quyền che lấp thông tin về đấu giá.
Thứ năm, các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá đất phải đáp ứng tiêu chí về khả năng tài chính và cam kết thời hạn thực hiện. Đồng thời, Nhà nước có chế tài thu hồi dự án nếu tổ chức, cá nhân trúng đấu giá không đảm bảo đúng hai tiêu chí trên.
Thứ sáu, không áp dụng định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và phương pháp thu nhập. Vì hai phương pháp này dễ dẫn đến kết quả thiếu đảm bảo độ tin cậy hoặc bị lợi dụng.
Thứ bảy, với các hợp đồng BT, trường hợp nhà nước giao đất cho nhà đầu tư, trường hợp bán đất công và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản mà không thực hiện đấu giá đất cần phải xử lý.
Nhà nước cần hủy các hợp đồng BT có dấu hiệu thiếu minh bạch, giá đất tính theo tiền sử dụng đất quá thấp so với giá bán đất. Kế đó, cần xác định lại giá đất và lập hợp đồng mới với chủ đầu tư dự án. Sau khi xác định lại giá đất, cần truy thu số tiền chênh lệch giữa giá đất xác định lại với giá đất đã thu trước đây…
"Việc này là rất khó khăn và phức tạp, nhưng không phải là không làm được vì chúng ta có rất nhiều nguồn thông tin về giá đất của chủ đầu tư dự án", ông Xa nói.
-
TTO - Cơ quan chức năng tỉnh Bình Dương đang siết chặt quản lý các dự án bất động sản huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, chủ đầu tư dự án đưa thông tin sai về quy hoạch...
-
TTO - Sở Xây dựng TP.HCM vừa ra mắt ứng dụng SXD247 cho phép người dân tra cứu thông tin chính thống dự án nhà ở thương mại từ cơ quan nhà nước, chủ đầu tư dự án và phản ánh góp ý nhanh chóng về cho Sở.
-
Sau hơn 3 năm kể từ khi được ra mắt vào tháng 9-2016, sáng 5-12-2019, dự án Saigon South Residences (SSR) chính thức được bàn giao giai đoạn 1 gồm 962 căn hộ thuộc các tòa nhà A, B, và C.
-
TTO - Ngày 8-12, chủ tịch UBND TP Đà Nẵng đã có quyết định sửa đổi, bổ sung quyết định cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả với chủ đầu tư Tổ hợp khách sạn Mường Thanh và căn hộ cao cấp Sơn Trà.
-
TTO - Hàng trăm cư dân chung cư cao cấp F-Home 16 Lý Thường Kiệt (quận Hải Châu, TP Đà Nẵng) bức xúc vì mua căn hộ vào ở chưa bao lâu đã hư hỏng.
-
TTO - Người dân sống cạnh dự án Đồi Xanh (Marina Hill) Nha Trang vẫn chưa hết lo lắng dù doanh nghiệp đã tháo dỡ tường chắn, nhưng mỗi khi mưa lớn, nước lại chảy ồ ạt vào nhà.
-
TTO - Ngày 6-12, Văn phòng Chính phủ đã có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc yêu cầu UBND TP Hà Nội xử lý dứt điểm vi phạm tại dự án số 8B Lê Trực để đảm bảo kỷ cương, pháp luật.
-
TTO - Tại phiên chất vấn HĐND TP Cần Thơ sáng 6-12, câu chuyện chủ đầu tư “vẽ tận mây xanh" đối với các dự án bất động sản nhưng ngay cả lãnh đạo thành phố cũng không biết dự án ở đâu, thông qua hồi nào đã làm “nóng” nghị trường.
-
Đây là thời điểm thuận lợi để mua bất động sản vì các yếu tố vĩ mô vẫn ổn định, lãi suất ngân hàng ở mức hợp lý, tăng trưởng kinh tế tốt.
-
TTO - Ông Nguyễn Trúc Anh, giám đốc Sở Quy hoạch - kiến trúc Hà Nội nhận lỗi về cách hướng dẫn với các đơn vị tư vấn làm quy hoạch, có đồ án hướng dẫn tới 3-4 lần nhưng người ngoài thấy như "ma trận".
Hiện chưa có bình luận nào, hãy là người đầu tiên bình luận
Xem thêm bình luận