Đại biểu Mai Văn Hải (Thanh Hóa) cho hay bốn phương pháp định giá đất được quy định trong dự thảo luật là nội dung rất quan trọng.

Thu hồi đất cần đảm bảo cuộc sống của người dân

Do đó ông cho rằng cần được quy định cụ thể hóa hơn nữa ngay trong dự thảo luật, cả về nội hàm cũng như điều kiện, trường hợp áp dụng một phương pháp hay nhiều phương pháp để có sự thống nhất. Tránh tình trạng áp dụng phương pháp định giá đất một cách tùy tiện, làm thất thoát tiền sử dụng đất của Nhà nước.

Bên cạnh bốn phương pháp định giá đất như dự thảo luật, ông Hải cũng đề nghị cần nghiên cứu thêm phương pháp định giá đất trong trường hợp giá đất trong tương lai cao hơn giá đất tại thời điểm định giá. 

Ông dẫn chứng nếu như vùng đó có quy hoạch, chuẩn bị đầu tư kết cấu hạ tầng hay tương lai chuẩn bị có nhà đầu tư gần khu vực đó, thì thường giá đất sẽ tăng rất cao, đây là thực tế xảy ra ở nhiều nơi. Do đó, ông đề nghị cần nghiên cứu quy định phương pháp xác định giá đất trong trường hợp này. Cùng với đó, cần áp dụng phương pháp định giá đất theo hướng ngoài việc phải tuân theo nguyên tắc thị trường, cần tính đến sự hài hòa lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp.

Đại biểu Tao Văn Giót (Lai Châu) cho rằng dự thảo luật quy định còn rất chung như phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ phương pháp trình tự thủ tục đất đai là phương pháp trình tự, thủ tục như thế nào? Hay căn cứ xác định giá đất các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất là những yếu tố nào? 

Ông đề nghị cơ quan soạn thảo cần có những quy định cụ thể về các nguyên tắc căn cứ, phương pháp định giá đất đối với từng đoạn, từng loại đất. Còn lại ở những vấn đề có thể giao cho Chính phủ quy định chi tiết sẽ khả thi hơn.

Về thu hồi đất, đại biểu Nguyễn Văn Cảnh (Bình Định) bày tỏ đồng ý với việc thu hồi đất cần đảm bảo cuộc sống của người dân bằng hoặc hơn nơi ở cũ. Tuy nhiên, theo ông cần đảm bảo hạ tầng, điều kiện sống cho người dân khi chuyển đến nơi ở mới sau khi địa phương thu hồi đất để phục vụ xây dựng các dự án, mục đích khác...

Bốn phương pháp định giá đất để bao trùm tất cả

Giải trình sau đó, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh cho hay về phương pháp tính định giá đất, dự thảo luật đưa ra bốn phương pháp. Cụ thể là phương pháp so sánh trực tiếp với giá thị trường, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh.

Ông chỉ rõ bốn phương pháp này sẽ bao trùm tất cả những trường hợp của đất đai. Trong đó, với phương pháp so sánh trực tiếp với thị trường sẽ sát giá thị trường. Quan trọng nhất là đầu vào phải sát. Ông nói thêm hiện nay có bảng giá đất hằng năm nên việc thu thuế chuyển nhượng sẽ căn cứ vào đó để thu. Từ đó, sẽ bớt hiện tượng giảm giá tiền khi giao dịch, đảm bảo quyền lợi người giao dịch. Vì vậy, việc so sánh trực tiếp sẽ chính xác, sát thị trường hơn.

"Với phương pháp chiết trừ chỉ là chiết trừ phần tài sản trên đất và sau đó lại dùng phương pháp so sánh để tính. Còn với phương pháp thu nhập sẽ sử dụng cho các vùng đất đồng bào dân tộc thiểu số, khó khăn, không có giao dịch về đất... Khi đó phải dùng thu nhập để đưa ra được một giá đất trong bảng giá đất hoặc tính toán giá đất cụ thể.

Về phương pháp số điều chỉnh. Hiện nay đã có bảng giá đất hằng năm nên chắc chắn phương pháp này gắn với hệ số điều chỉnh để thuận lợi. Những khu vực đã ổn định, ít có sự thay đổi sẽ dùng phương pháp này nhưng đầu vào cũng phải gắn với nguyên tắc thị trường", ông Khánh lý giải.

Về định giá đất cụ thể, ông Khánh cho rằng tùy theo trường hợp, địa phương sẽ quyết định trong đó đảm bảo phòng chống tham nhũng, tiêu cực và sát nhất với thị trường, đảm bảo được công bằng.

Về bồi thường, hỗ trợ tái định cư, ông Khánh cho biết trong dự Luật Đất đai sẽ cố gắng đưa các điều khoản bảo đảm cho người dân có đất bị thu hồi có được nơi ở mới bằng, tốt hơn nơi ở cũ. Trong đó, để có cuộc sống bằng, hơn nơi ở cũ không phải chỉ về điều kiện sống, về hạ tầng mà chọn vị trí của tái định cư, chọn vị trí vừa ở và vừa sản xuất rất quan trọng, phù hợp với phong tục tập quán, bản sắc văn hóa. Phù hợp với tính cộng đồng, phù hợp với dân tộc. 

Như vậy, chính quyền địa phương phải quyết định được việc chúng ta tái định cư như thế nào. Cùng với đó, bảo đảm sinh kế của nhân dân. Về lâu dài, cần tiếp tục đào tạo và hỗ trợ lao động.

Bộ trưởng Đặng Quốc Khánh lý giải 4 phương pháp định giá đất

Theo Bộ trưởng Đặng Quốc Khánh, sau khi Luật Đất đai có hiệu lực sẽ xây dựng bảng giá đất hằng năm lần đầu tiên và dự kiến xong trước ngày 31-12-2025. Chính quyền địa phương cũng sẽ đối thoại với nhân dân để quyết định nơi tái định cư.