Bảo hành nhà ở từ 2-5 năm

- Nhà ở phải được bảo hành sau khi hoàn thành, đưa vào sử dụng. Thời gian bảo hành nhà ở: tối thiểu năm năm với nhà chung cư từ chín tầng trở lên và các loại nhà khác đầu tư bằng ngân sách nhà nước, ít nhất ba năm với nhà chung cư từ 4-8 tầng, tối thiểu là hai năm đối với nhà ở khác.

Trường hợp tổ chức, cá nhân thi công xây dựng hoặc bán nhà ở không bảo hành nhà ở thì chủ sở hữu có quyền khởi kiện ra tòa án. Trường hợp không thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ khi bảo hành nhà ở, gây thiệt hại cho người khác thì phải bồi thường hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Người dân trả 70% chi phí bảo trì căn hộ

- Nhà chung cư bán kể từ ngày Luật nhà ở có hiệu lực thi hành (1-7-2006) thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau để phục vụ cho công tác bảo trì nhà chung cư. Cụ thể:

+ Với diện tích nhà bán thì phải nộp 2% tiền bán. Khoản tiền này được tính vào tiền bán nhà mà người mua phải trả.

+ Phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích sử dụng chung) thì phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó. Phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của chung cư đó. Các khoản kinh phí này được trích trước thuế để nộp (không thu thuế khoản kinh phí này).

- Nhà chung cư bán từ trước ngày Luật nhà ở có hiệu lực mà chủ đầu tư chưa thu 2% thì kinh phí bảo trì được phân bổ như sau: Chủ đầu tư có phần diện tích giữ lại (không tính phần diện tích sử dụng chung) đóng góp chi phí bảo trì được phân bổ tương ứng với diện tích giữ lại.

Các chủ sở hữu căn hộ đóng góp 70% kinh phí bảo trì được phân bổ tương ứng với diện tích riêng. Ngân sách địa phương hỗ trợ 30% kinh phí còn lại cho các chủ sở hữu để thực hiện việc bảo trì. Trường hợp phá dỡ nhà đang cho thuê để xây dựng lại mà thời hạn thuê vẫn còn thì bên cho thuê phải bố trí cho bên thuê chỗ ở khác trong thời gian phá dỡ và xây dựng lại nhà ở, trừ trường hợp bên thuê thỏa thuận tự lo chỗ ở.

2/3 số hộ đồng ý mới phá dỡ chung cư

- Việc phá dỡ nhà chung cư của nhiều chủ sở hữu để xây dựng lại phải bảo đảm được hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý. Trường hợp đã có hai phần ba tổng số chủ sở hữu đồng ý xây dựng lại thì thực hiện việc cưỡng chế di chuyển đối với các chủ sở hữu, người sử dụng không đồng ý theo qui định của pháp luật. Chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ do các chủ sở hữu nhà bị cưỡng chế đóng góp.

- Các chủ sở hữu được tái định cư, được hưởng một số lợi ích theo qui định sau:

+ Được chủ đầu tư hỗ trợ kinh phí di chuyển, bố trí chỗ ở hoặc kinh phí để họ tự lo chỗ ở trong thời gian xây dựng lại.

+ Các chủ sở hữu có nhu cầu mua thêm diện tích nhà ở mới trong dự án xây dựng lại nhà chung cư theo giá kinh doanh thì được ưu tiên mua trước.

Mua bán nhà thuộc sở hữu chung nhưng chủ vắng mặt

- Trường hợp chủ sở hữu chung vắng mặt và không xác định được nơi cư trú của người đó thì các chủ sở hữu chung còn lại phải có đơn yêu cầu tòa án tuyên bố người đó mất tích theo qui định của pháp luật trước khi thực hiện bán nhà ở đó.

Căn cứ vào giá bán nhà ở ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở, các chủ sở hữu chung còn lại có trách nhiệm gửi tiền bán nhà tương ứng với phần giá trị quyền sở hữu nhà ở (QSHNƠ) của người mất tích vào ngân hàng thương mại nơi có nhà ở được bán; khi người được tuyên bố đã mất tích trở về và có yêu cầu thì ngân hàng đã nhận tiền gửi có trách nhiệm thanh toán lại cho họ cả tiền gốc và tiền lãi theo qui định về lãi suất không kỳ hạn tại thời điểm người được tuyên bố mất tích nhận lại tiền.

- Trường hợp người được tuyên bố mất tích chết hoặc bị tòa án tuyên bố là đã chết thì phần tiền đã gửi vào ngân hàng được chia cho những người thừa kế hợp pháp của họ theo qui định của pháp luật về dân sự.

Thuê mua nhà ở xã hội: trả từ 15-20 năm

- Sau khi trả trước 20% giá trị nhà ở thuê mua, bên thuê mua được phép trả số tiền còn lại theo thời gian do UBND cấp tỉnh qui định, nhưng không thấp hơn 15 năm và không vượt quá 20 năm.

- Khi hết thời hạn thuê mua nhà ở theo qui định, đơn vị được giao quản lý nhà ở hoàn tất thủ tục kết thúc hợp đồng thuê mua và chuyển hồ sơ thuê mua nhà ở sang UBND cấp huyện nơi có nhà ở thuê mua để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (GCNQSHNƠ) cho người thuê mua.

- Các tranh chấp về hợp đồng thuê mua nhà ở được giải quyết thông qua hòa giải. Trường hợp hòa giải không thành thì các bên có quyền yêu cầu tòa án nhân dân giải quyết theo qui định của pháp luật.

Đổi nhà ở, thế chấp nhà ở

Giao dịch đổi nhà ở chỉ áp dụng trong trường hợp các bên đổi nhà ở và chuyển QSHNƠ cho nhau, không áp dụng đối với trường hợp đổi quyền sử dụng nhà ở.

- Các bên đổi nhà ở có trách nhiệm thực hiện đúng trình tự, thủ tục đổi nhà ở và nộp đầy đủ các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo qui định. Mọi trường hợp chuyển đổi hình thức giao dịch từ hợp đồng đổi nhà ở sang hợp đồng mua bán nhà ở đều bị coi là vi phạm pháp luật và các bên không được cấp GCNQSHNƠ đối với nhà ở nhận đổi.

Ngay sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, bên nhận thế chấp có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở nếu bên thế chấp là tổ chức, thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nếu bên thế chấp là cá nhân biết về việc thế chấp. Trong thông báo phải nêu rõ tên chủ sở hữu nhà ở, địa chỉ nhà ở thế chấp và thời gian thế chấp.

- Sau khi bên thế chấp thanh toán đủ nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp hoặc trường hợp nhà ở thế chấp được phát mại để thanh toán nghĩa vụ thế chấp thì bên nhận thế chấp phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở biết về việc đã giải chấp hoặc nhà ở thế chấp được xử lý phát mại.

- Khi nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở phải vào sổ đăng ký QSHNƠ để theo dõi việc thế chấp. Trong trường hợp phát hiện chủ sở hữu đã dùng nhà ở để thế chấp tại một tổ chức tín dụng khác thì cơ quan quản lý nhà ở phải có văn bản thông báo ngay cho bên nhận thế chấp biết.

Kỳ sau: Giao dịch nhà ở có yếu tố nước ngoài