Trước ý kiến chuyên gia nói TP.HCM "tự đẻ" khái niệm đất dân cư xây dựng mới, trao đổi với Tuổi Trẻ Online, Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM Nguyễn Thanh Nhã cho rằng: "Trong quy định có, làm sao không có trong luật được...".

Đất dân cư xây dựng mới: Áp dụng luật không đúng

Thừa nhận quy hoạch dân cư xây dựng mới bản chất là đất ở, nhưng theo ông Nhã: "Quy hoạch phải có hướng cũ, hướng mới. Quy hoạch giậm chân tại chỗ còn đâu là quy hoạch".

Phát biểu của ông Nhã được các chuyên gia cho là vận dụng luật không đúng, thậm chí lẫn lộn khái niệm làm hạn chế quyền của người dân.

TP.HCM có khoảng 600 đồ án quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000 và 1/5000 được phê duyệt từ những năm 2010-2020. Trong khoảng thời gian này, việc lập các đồ án sẽ theo Luật quy hoạch 2009 và 2017.

Trong các văn bản luật có quy định đồ án quy hoạch phải xác định các khu hiện có phát triển ổn định; khu hiện có hạn chế phát triển, khu chỉnh trang, cải tạo, khu cần bảo tồn, tôn tạo; khu quy hoạch xây dựng mới (có chỗ ghi khu phát triển mới - PV); khu cấm xây dựng; các khu dự trữ phát triển…

Cách giải thích "đúng luật" của giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM có thể xuất phát từ ý xác định "khu quy hoạch xây dựng mới" hay "khu phát triển mới" nêu trên. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng cách áp dụng luật không đúng. 

Theo Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu, khái niệm các khu chức năng mới cần hiểu là khu mở rộng ranh so với khu đô thị cũ, các thành phố vệ tinh xung quanh khu đô thị trung tâm…

Ông Châu dẫn ví dụ quy hoạch TP Bắc Ninh có khu vực cũ và khu phát triển mới liền ranh nhau. Ở khu cũ cơ bản giữ nguyên kiến trúc đô thị, hạn chế xây dựng, còn khu mới sẽ xây dựng và phát triển đô thị theo hướng hiện đại.

Để khẳng định sự "nhầm lẫn" khái niệm nói trên, một chuyên gia quy hoạch còn dẫn chứng quy định hệ thống ký hiệu bản vẽ trong các đồ án quy hoạch xây dựng không có ký hiệu "đất dân cư xây dựng mới".

Theo hệ thống ký hiệu, nhóm đất ở gồm đất đơn vị ở, đất nhóm nhà ở, đất ở liền kề, đất ở chung cư, đất ở hỗn hợp, đất ở biệt thự, đất ở làng xóm.

Không thể hạn chế quyền chuyển mục đích của dân trong khu xây dựng mới

Chuyên gia đồng tình ý kiến của giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc cần có quy hoạch những khu vực phát triển mới nhằm định hướng xây dựng những khu vực đô thị hiện đại, bài bản, quy củ.

Tuy nhiên, việc áp khái niệm không có trong luật để hạn chế việc chuyển mục đích, tách thửa và xây dựng của người dân vừa không đúng luật, vừa xâm phạm đến quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người dân.

Luật đất đai hiện hành quy định đất ở có hai loại: đất ở đô thị và đất ở nông thôn. Chỉ trừ trường hợp Nhà nước có quyết định thu hồi đất làm dự án theo quy định, còn lại người dân được chuyển mục đích, tách thửa, xây dựng.

Thực tế, dù không cho người dân chuyển mục đích trong khu quy hoạch dân cư xây dựng mới nhưng TP.HCM không có bất kỳ văn bản nào nêu rõ việc cấm này.

Chỉ trong quyết định 60 năm 2017 về quy định diện tích tối thiểu tách thửa tại TP.HCM có quy định hạn chế quyền tách thửa của người dân trong khu dân cư xây dựng mới.

Quan điểm của các sở, ngành TP cho rằng phải rà soát, điều chỉnh quy hoạch khu dân cư xây dựng mới rồi mới "mở" quyền chuyển mục đích, tách thửa, xây dựng cho người dân hoàn toàn không đúng.

TS Cao Vũ Minh, Trường đại học Kinh tế - Luật (Đại học Quốc gia TP.HCM), cho rằng với việc cho chuyển mục đích trong khu dân cư xây dựng mới, luật hiện cho phép, TP cũng chưa có văn bản cấm, UBND TP chỉ cần có một công văn hướng dẫn rõ và chỉ đạo các quận, huyện tháo gỡ cho dân.

Riêng quy định về tách thửa, UBND TP cần sửa đổi quyết định 60 làm căn cứ trả lại quyền này cho chủ sử dụng đất.

Một chuyên gia pháp lý về dự án cho biết quan điểm giữ đất nông nghiệp khu dân cư xây dựng mới để kêu gọi đầu tư sau này vừa không khai thác, sử dụng đất hiệu quả, vừa không đúng xu hướng hiện nay.

"Phát triển đô thị phải không để ai bị bỏ lại phía sau. Không thể vì lý do tạo thuận lợi khi thu hồi đất làm dự án, hay ý nghĩ đất nông nghiệp sẽ dễ mua, dễ làm dự án hơn mà tước quyền và lợi ích hợp pháp chính đáng của người dân", chuyên gia nói.

Đất dân cư xây dựng mới TP.HCM: Khi nào phép vua thắng lệ làng?

Việc TP.HCM đưa ra khái niệm đất dân cư xây dựng mới không chỉ không phù hợp với luật, mà còn vẽ rắn thêm chân, người dân khổ, chính quyền thiệt.