Phóng to

Khách sạn Quê Hương 1 đang được xây dựng theo chuẩn 4 sao - Ảnh: L.N.

Đầu tư khách sạn cao cấp phải có vị trí đẹp nhưng giá đất và lãi suất vay ngân hàng quá cao nên khả năng thu hồi vốn, theo giới đầu tư, không thể một sớm một chiều như đầu tư chung cư hay văn phòng cho thuê.

Đa dạng đầu tư khách sạn

Ông B., chủ một khách sạn 4 sao có hơn 100 phòng tại trung tâm Q.1 (TP.HCM), cho biết nếu không sở hữu đất, cộng lãi suất cao như hiện nay, đầu tư xây dựng một khách sạn đạt chuẩn 4 sao, công suất phòng đạt bình quân 70% thì phải mất 20-30 năm mới có thể thu hồi vốn.

Ông B. phân tích giá đất tại các con đường lớn có thể làm khách sạn ở Q.1 hiện chừng 12-15 lượng vàng/m2, chẳng hạn một miếng đất rộng 100m2 trên đường Lý Tự Trọng hiện rao bán giá 50 tỉ đồng. Bản thân khách sạn của ông xây 16 tầng với trang thiết bị chuẩn 4 sao tốn chừng 300 tỉ đồng để có 120 phòng. Với giá phòng trung bình trên 80 USD/phòng, tính với công suất 70%, sau khi trừ hết chi phí điện nước, quản lý, nhân công, cộng với tiền vay ngân hàng, thời gian thu hồi vốn phải hơn 20 năm.

“Chỉ mong mấy năm tới khách đến nhiều, lãi suất giảm, bởi khách sạn này đầu tư cốt mong giữ giá trị miếng đất”, ông B. cho hay.

Giới kinh doanh khách sạn 3 sao thì có cách làm khác, không phải lúc nào cũng mua nhà, mua đất để đầu tư khách sạn mà là thuê. Mô hình chuỗi khách sạn 3 sao ở trung tâm khá thành công hiện nay là hình thức thuê dài hạn nhà trong thời gian trên dưới 10 năm, sau đó đầu tư xây lại làm khách sạn.

Một ngôi nhà ở khu vực trung tâm TP thường được thuê giá từ 18.000-20.000 USD/tháng trong thời hạn 7-10 năm, người thuê chỉ cần đầu tư tiền xây khách sạn 3 sao với 60 phòng, giá phòng hiện nay trung bình 60 USD/phòng/đêm, công suất phòng các khách sạn này không bao giờ dưới 80%.

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư khách sạn, VN có tiềm năng rất lớn trong lĩnh vực du lịch. Tháng 3-2011, Công ty cổ phần du lịch Thiên Minh đã bỏ ra 45 triệu USD mua lại toàn bộ cổ phần của EEM Victoria Limited để sở hữu năm khách sạn Victoria tại VN, thương hiệu Victoria toàn cầu và Công ty quản lý khách sạn Victoria VN.

Chủ tịch HĐQT công ty Trần Trọng Kiên khi đó cho biết công ty muốn đầu tư vào các khách sạn nhỏ, sang trọng tại những điểm đến du lịch chiến lược và những điểm đến mới nên chuỗi khách sạn Victoria rất phù hợp với chiến lược của công ty. Ngoài ra công ty này cũng cho biết sẽ phát triển thương hiệu khách sạn 3 sao tiện ích tại VN.

Giải thích việc đầu tư khách sạn theo lối này, ông Kiên cho rằng nhiều nhà đầu tư muốn xây khách sạn 5 sao. Nhưng kinh doanh khách sạn luôn bị tổn thương nhiều nhất trong thời kỳ kinh tế khó khăn. Năm 2009, giá phòng khách sạn 5 sao giảm đến 30%, công suất giảm khoảng 20%, trong khi ở nhóm khách sạn 3-4 sao giá chỉ giảm 2-12%.

Có ba loại hình khách sạn có tính cạnh tranh cao và phát triển bền vững. Đó là “small luxury” (khách sạn sang trọng có diện tích phòng nhỏ), khách sạn boutique (qui mô nhỏ, theo phong cách riêng) 4 sao và khách sạn tiện ích 3 sao.

Tính đến đầu tư dài hạn

Ông Tào Văn Nghệ - giám đốc khách sạn Rex - cho biết tính đến thời điểm này tỉ lệ phòng có khách hiện trung bình khoảng 80%. Theo báo cáo của công ty dịch vụ tư vấn bất động sản CBRE, doanh thu trên số lượng phòng năm nay của các khách sạn ở TP.HCM và Hà Nội đã tăng trưởng ít nhất 5-10% so với năm 2010 và tăng ít nhất 15% so với năm 2009.

Vẫn theo CBRE, tỉ lệ lợi nhuận của đầu tư khách sạn dao động ở mức 2-3%, cao hơn so với văn phòng cho thuê và khu bán lẻ. “Với lượng khách nước ngoài đến VN tăng 10-15%/năm, khách Việt kiều về nước cũng tăng đều, đầu tư vào khách sạn - đặc biệt là khách sạn cao cấp - vẫn là một kênh đầu tư hấp dẫn” - ông Nghệ chia sẻ.

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực khách sạn, đầu tư trong lĩnh vực này phải tính đến chiến lược dài hạn, đặc biệt là khả năng phát triển du lịch của VN trong vài năm tới.

Một chuyên gia của Hiệp hội Khách sạn TP.HCM cho biết không chỉ phục vụ lượng khách làm ăn, kinh doanh, một lượng lớn du khách nước ngoài, VN sau khi trở thành thành viên Tổ chức Thương mại thế giới (WTO), tổ chức thành công hội nghị APEC đã trở thành một địa điểm tốt cho du khách MICE (du lịch kết hợp hội họp, tưởng thưởng). Sau khi nghỉ ở TP.HCM 1-2 đêm họ tiếp tục di chuyển đến các vùng khác, nhu cầu nghỉ ngơi ở những điểm du lịch tỉnh lân cận vì thế cũng tăng theo.