Thứ 2, ngày 16 tháng 12 năm 2019
Diện mạo các phân khúc và thách thức từ nguồn vốn
Năm 2016 là năm đầy biến động của thị trường bất động sản (TTBĐS) Việt Nam. Những diễn biến của thị trường 2016 là tiền đề để các chuyên gia đưa ra các nhận định cho năm 2017.
![]() |
Một dự án căn hộ - Ảnh minh họa: P.N. |
Diện mạo các phân khúc trong năm 2017
Năm 2016, cán cân thị trường BĐS lệch hẳn về phía phân khúc cao cấp và nghỉ dưỡng. Thực tế này khiến giới chuyên gia lo ngại về nguy cơ tiềm ẩn bong bóng BĐS do lệch pha cung cầu. Tuy nhiên, những diễn biến thị trường cuối năm 2016 đang ngấm ngầm dự báo một “trật tự mới” trong năm 2017.
Năm 2017, thị trường nhà ở sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc nhà giá rẻ, giá tầm trung, hướng tới nhu cầu của đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong xã hội. Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, nhu cầu mua nhà giá trung bình, diện tích trung bình và nhỏ chiếm đến 70% nhu cầu thị trường.
Điều này hoàn toàn có cơ sở khi cuối năm 2016 hàng loạt đại gia BĐS đổ bộ vào phân khúc nhà giá rẻ. Tại TP.HCM, sự chuyển hướng quy tụ nhiều “ông lớn” như Him Lam, Hưng Thịnh, Kiến Á, Gia Hòa, C.T Group… Các đại gia Hà Nội cũng không hề kém cạnh. Trong tháng cuối cùng của năm 2016, Vingroup tuyên bố sẽ xây dựng từ 200.000 - 300.000 căn hộ VinCity có mức giá bình quân chỉ từ 700 triệu đồng.
Sau Vingroup, “bom tấn” nhà giá rẻ tiếp tục “giội” xuống thị trường Hà Nội khi Tập đoàn Mường Thanh công bố xây 3.000 căn có mức giá bình quân 500-600 triệu đồng tại khu đô thị Thanh Hà (Hà Đông, Hà Nội).
“Miếng bánh” nhà giá rẻ tiếp tục được các đại gia ngoại như Global, NHO, Hankyu Rea… chia thị phần. Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, sự chuyển hướng mạnh mẽ này là tiền đề để đến năm 2020 thị trường sẽ có sự điều chỉnh lớn nhằm giải quyết lệch pha cung - cầu hiện đang lệch về phía phân khúc BĐS cao cấp.
Tại Hà Nội, ông Đỗ Quý Dương, giám đốc kinh doanh Công ty BĐS Hải Phát, cho biết nguồn cầu đất nền sẽ tiếp tục tăng mạnh trong năm 2017 do tâm lý chuộng đất thổ cư của người Việt và xu hướng chuyển từ nhà thổ cư nội đô sang đô thị ven đô. Tuy nhiên, quỹ đất nền ngày càng khan hiếm trong khi nguồn cầu tăng khiến giá đất nền Hà Nội sẽ tăng mạnh trong năm 2017.
Thách thức về nguồn vốn
Nguồn vốn tài chính - tín dụng có ý nghĩa quyết định đến sự phát triển bền vững của thị trường BĐS Việt Nam. Tuy nhiên trên thực tế, nguồn vốn cho BĐS chưa được đa dạng hóa. 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vốn vay ngân hàng.
Nguồn vốn này có khả năng bị thu hẹp khi thông tư 06 (sửa đổi từ thông tư 36) của Chính phủ có hiệu lực từ 1-1-2017. Thông tư này được ban hành nhằm kiểm soát tín dụng BĐS. Theo quy định tại thông tư 06, hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản tăng từ 150% lên 200%, tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn giảm xuống 50%. Điều này có nghĩa các doanh nghiệp BĐS sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng.
Tuy nguồn vốn huy động từ các định chế tài chính gặp khó khăn nhưng theo các chuyên gia vốn ngoại sẽ gia tăng. Cơ sở cho điều này là năm 2017, Luật kinh doanh BĐS sửa đổi mới được ban hành với những hướng mở cho khối ngoại. Nhiều khả năng thị trường sẽ đón nhận làn sóng đầu tư mạnh từ quốc tế và Việt kiều.
Theo Jones Lang LaSalle Việt Nam, trong năm 2016 đầu tư của khối ngoại vào BĐS Việt Nam tăng 12% so với 2015. Đơn vị này dự báo trong năm 2017, BĐS Việt Nam vẫn nằm trong điểm ngắm của các nhà đầu tư nước ngoài, tiếp tục là thị trường khối ngoại muốn rót vốn.
Ngoài ra, Horea dự báo dòng vốn đầu tư từ nước ngoài và nguồn kiều hối vẫn là nguồn lực quan trọng đầu tư vào thị trường bất động sản trong năm năm tới đây. Cũng theo Horea, lượng kiều hối hằng năm rất lớn, khoảng 10-13 tỉ USD/năm. Riêng TP.HCM, lượng kiều hối năm 2016 có khả năng đạt 5,7 tỉ USD, trong đó khoảng 21% đầu tư vào thị trường BĐS.
Nhận xét về tổng quan nguồn vốn cho thị trường BĐS, tiến sĩ Cấn Văn Lực, cố vấn cao cấp chủ tịch HĐQT BIDV, nhận định: “Nguồn vốn đối với thị trường BĐS Việt Nam còn nhiều hạn chế. Sự hạn chế thể hiện ở các khía cạnh: hệ thống các định chế tài chính chưa đa dạng, chưa có các loại định chế tài chính khác như quỹ tín thác đầu tư - REIT, cơ quan cho vay thế chấp nhà ở.
Ngoài ra, thị trường BĐS Việt Nam phải đối mặt với nhiều rủi ro từ đòn bẩy tài chính do phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng trong khi thị trường trái phiếu và cổ phiếu chưa phát triển. Bên cạnh đó, thị trường vốn Việt Nam chưa có thị trường tài chính thứ cấp (mua - bán nợ BĐS, chứng khoán hóa BĐS, mua bán chứng chỉ đầu tư BĐS…). Muốn thị trường BĐS phát triển bền vững phải giải quyết những hạn chế trên của thị trường vốn”.
Nhận định về TTBĐS 2017 tại hội thảo “Thị trường bất động sản 2016 - 2017: Toàn cảnh và dự báo”, GS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên - môi trường, cho rằng TTBĐS 2017 sẽ “nóng” hơn năm 2016. Tuy nhiên, hiện tượng “sốt cao” ở một phân khúc cụ thể hay của toàn thị trường vẫn chưa thể diễn ra trong năm tới. Theo giáo sư, để khắc phục các rủi ro trong đầu tư phát triển và thực hiện các dự báo về phát triển thị trường thì điều kiện tiên quyết là đảm bảo thực hiện công khai, minh bạch thông tin về TTBĐS như Chính phủ đã quy định. |
-
Trong bối cảnh ô nhiễm ở các thành phố lớn đang ở mức báo động, giờ đây gần như ai cũng muốn sống ở đô thị sinh thái thông minh. Nhưng muốn vậy cần có những gì và ai đã làm được điều đó?
-
TTO - Cơ quan chức năng tỉnh Bình Dương đang siết chặt quản lý các dự án bất động sản huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, chủ đầu tư dự án đưa thông tin sai về quy hoạch...
-
TTO - Sở Xây dựng TP.HCM vừa ra mắt ứng dụng SXD247 cho phép người dân tra cứu thông tin chính thống dự án nhà ở thương mại từ cơ quan nhà nước, chủ đầu tư dự án và phản ánh góp ý nhanh chóng về cho Sở.
-
Sau hơn 3 năm kể từ khi được ra mắt vào tháng 9-2016, sáng 5-12-2019, dự án Saigon South Residences (SSR) chính thức được bàn giao giai đoạn 1 gồm 962 căn hộ thuộc các tòa nhà A, B, và C.
-
TTO - Ngày 8-12, chủ tịch UBND TP Đà Nẵng đã có quyết định sửa đổi, bổ sung quyết định cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả với chủ đầu tư Tổ hợp khách sạn Mường Thanh và căn hộ cao cấp Sơn Trà.
-
TTO - Hàng trăm cư dân chung cư cao cấp F-Home 16 Lý Thường Kiệt (quận Hải Châu, TP Đà Nẵng) bức xúc vì mua căn hộ vào ở chưa bao lâu đã hư hỏng.
-
TTO - Người dân sống cạnh dự án Đồi Xanh (Marina Hill) Nha Trang vẫn chưa hết lo lắng dù doanh nghiệp đã tháo dỡ tường chắn, nhưng mỗi khi mưa lớn, nước lại chảy ồ ạt vào nhà.
-
TTO - Ngày 6-12, Văn phòng Chính phủ đã có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc yêu cầu UBND TP Hà Nội xử lý dứt điểm vi phạm tại dự án số 8B Lê Trực để đảm bảo kỷ cương, pháp luật.
-
TTO - Tại phiên chất vấn HĐND TP Cần Thơ sáng 6-12, câu chuyện chủ đầu tư “vẽ tận mây xanh" đối với các dự án bất động sản nhưng ngay cả lãnh đạo thành phố cũng không biết dự án ở đâu, thông qua hồi nào đã làm “nóng” nghị trường.
-
Đây là thời điểm thuận lợi để mua bất động sản vì các yếu tố vĩ mô vẫn ổn định, lãi suất ngân hàng ở mức hợp lý, tăng trưởng kinh tế tốt.
Hiện chưa có bình luận nào, hãy là người đầu tiên bình luận
Xem thêm bình luận