Diện mạo các phân khúc và thách thức từ nguồn vốn

Một dự án căn hộ - Ảnh minh họa: P.N.

Diện mạo các phân khúc trong năm 2017

Năm 2016, cán cân thị trường BĐS lệch hẳn về phía phân khúc cao cấp và nghỉ dưỡng. Thực tế này khiến giới chuyên gia lo ngại về nguy cơ tiềm ẩn bong bóng BĐS do lệch pha cung cầu. Tuy nhiên, những diễn biến thị trường cuối năm 2016 đang ngấm ngầm dự báo một “trật tự mới” trong năm 2017.

Năm 2017, thị trường nhà ở sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc nhà giá rẻ, giá tầm trung, hướng tới nhu cầu của đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong xã hội. Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, nhu cầu mua nhà giá trung bình, diện tích trung bình và nhỏ chiếm đến 70% nhu cầu thị trường.

Điều này hoàn toàn có cơ sở khi cuối năm 2016 hàng loạt đại gia BĐS đổ bộ vào phân khúc nhà giá rẻ. Tại TP.HCM, sự chuyển hướng quy tụ nhiều “ông lớn” như Him Lam, Hưng Thịnh, Kiến Á, Gia Hòa, C.T Group… Các đại gia Hà Nội cũng không hề kém cạnh. Trong tháng cuối cùng của năm 2016, Vingroup tuyên bố sẽ xây dựng từ 200.000 - 300.000 căn hộ VinCity có mức giá bình quân chỉ từ 700 triệu đồng.

Sau Vingroup, “bom tấn” nhà giá rẻ tiếp tục “giội” xuống thị trường Hà Nội khi Tập đoàn Mường Thanh công bố xây 3.000 căn có mức giá bình quân 500-600 triệu đồng tại khu đô thị Thanh Hà (Hà Đông, Hà Nội).

“Miếng bánh” nhà giá rẻ tiếp tục được các đại gia ngoại như Global, NHO, Hankyu Rea… chia thị phần. Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, sự chuyển hướng mạnh mẽ này là tiền đề để đến năm 2020 thị trường sẽ có sự điều chỉnh lớn nhằm giải quyết lệch pha cung - cầu hiện đang lệch về phía phân khúc BĐS cao cấp.

Tại Hà Nội, ông Đỗ Quý Dương, giám đốc kinh doanh Công ty BĐS Hải Phát, cho biết nguồn cầu đất nền sẽ tiếp tục tăng mạnh trong năm 2017 do tâm lý chuộng đất thổ cư của người Việt và xu hướng chuyển từ nhà thổ cư nội đô sang đô thị ven đô. Tuy nhiên, quỹ đất nền ngày càng khan hiếm trong khi nguồn cầu tăng khiến giá đất nền Hà Nội sẽ tăng mạnh trong năm 2017.

Thách thức về nguồn vốn

Nguồn vốn tài chính - tín dụng có ý nghĩa quyết định đến sự phát triển bền vững của thị trường BĐS Việt Nam. Tuy nhiên trên thực tế, nguồn vốn cho BĐS chưa được đa dạng hóa. 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vốn vay ngân hàng.

Nguồn vốn này có khả năng bị thu hẹp khi thông tư 06 (sửa đổi từ thông tư 36) của Chính phủ có hiệu lực từ 1-1-2017. Thông tư này được ban hành nhằm kiểm soát tín dụng BĐS. Theo quy định tại thông tư 06, hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản tăng từ 150% lên 200%,  tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn giảm xuống 50%. Điều này có nghĩa các doanh nghiệp BĐS sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng.

Tuy nguồn vốn huy động từ các định chế tài chính gặp khó khăn nhưng theo các chuyên gia vốn ngoại sẽ gia tăng. Cơ sở cho điều này là năm 2017, Luật kinh doanh BĐS sửa đổi mới được ban hành với những hướng mở cho khối ngoại. Nhiều khả năng thị trường sẽ đón nhận làn sóng đầu tư mạnh từ quốc tế và Việt kiều.

Theo Jones Lang LaSalle Việt Nam, trong năm 2016 đầu tư của khối ngoại vào BĐS Việt Nam tăng 12% so với 2015. Đơn vị này dự báo trong năm 2017, BĐS Việt Nam vẫn nằm trong điểm ngắm của các nhà đầu tư nước ngoài, tiếp tục là thị trường khối ngoại muốn rót vốn.

Ngoài ra, Horea dự báo dòng vốn đầu tư từ nước ngoài và nguồn kiều hối vẫn là nguồn lực quan trọng đầu tư vào thị trường bất động sản trong năm năm tới đây. Cũng theo Horea, lượng kiều hối hằng năm rất lớn, khoảng 10-13 tỉ USD/năm. Riêng TP.HCM, lượng kiều hối năm 2016 có khả năng đạt 5,7 tỉ USD, trong đó khoảng 21% đầu tư vào thị trường BĐS.

Nhận xét về tổng quan nguồn vốn cho thị trường BĐS, tiến sĩ Cấn Văn Lực, cố vấn cao cấp chủ tịch HĐQT BIDV, nhận định: “Nguồn vốn đối với thị trường BĐS Việt Nam còn nhiều hạn chế. Sự hạn chế thể hiện ở các khía cạnh: hệ thống các định chế tài chính chưa đa dạng, chưa có các loại định chế tài chính khác như quỹ tín thác đầu tư - REIT, cơ quan cho vay thế chấp nhà ở.

Ngoài ra, thị trường BĐS Việt Nam phải đối mặt với nhiều rủi ro từ đòn bẩy tài chính do phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng trong khi thị trường trái phiếu và cổ phiếu chưa phát triển. Bên cạnh đó, thị trường vốn Việt Nam chưa có thị trường tài chính thứ cấp (mua - bán nợ BĐS, chứng khoán hóa BĐS, mua bán chứng chỉ đầu tư BĐS…). Muốn thị trường BĐS phát triển bền vững phải giải quyết những hạn chế trên của thị trường vốn”.