Luật "đá" nhau, bất động sản gặp khó

07/09/2013 08:26 GMT+7

TT- Ngày 6-9, tại cuộc giám sát tình hình thực hiện Luật kinh doanh bất động sản (BĐS) và Luật nhà ở tại trụ sở UBND TP.HCM, các đại biểu Quốc hội đã mổ xẻ nhiều khuyết điểm của hai đạo luật trên và những quy định liên quan khác, gây khó cho sự phát triển của thị trường BĐS.

MsfXUgYl.jpgPhóng to
Nhiều dự án bất động sản tại TP.HCM hiện đang gặp khó khăn do thị trường ảm đạm - Ảnh: T.T.D.

Đại biểu Trần Du Lịch cho rằng các điều kiện kinh doanh BĐS tại VN dễ nhất thế giới, chỉ cần 6 tỉ đồng vốn pháp định là có thể lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Vì vậy mới có chuyện rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS theo kiểu “mượn đầu heo nấu cháo” hoặc “tay không bắt giặc” làm thị trường BĐS trở nên bát nháo.

Điều kiện kinh doanh dễ, tiền đất gây khó

Nếu doanh nghiệp lấy tiền góp vốn của dự án này đầu tư cho dự án khác có thể bị xử lý hình sự về hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản hay không? Ông Lịch cho rằng: nếu như yêu cầu doanh nghiệp phải lập một tài khoản tại ngân hàng cho mỗi dự án và buộc chỉ được sử dụng tiền huy động vốn này đúng mục đích thì những doanh nghiệp BĐS “tay không bắt giặc” sẽ hết đất sống.

Minh họa cho lời ông Lịch, Sở Kế hoạch - đầu tư TP.HCM cho biết toàn TP hiện có 4.200 doanh nghiệp kinh doanh BĐS thì có gần 3.000 doanh nghiệp (hơn 70%) có vốn dưới 10 tỉ đồng. Các doanh nghiệp này khó có thể thực hiện các dự án lớn nếu như không có sự hỗ trợ của ngân hàng.

Các đại biểu cũng cho rằng quy định về tiền sử dụng đất hiện nay chưa hợp lý khiến doanh nghiệp khó kinh doanh. Hiện nay, doanh nghiệp phải bồi thường đất theo giá thị trường, sau đó đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường một lần nữa và chỉ được khấu trừ tiền bồi thường theo phương án do Nhà nước quy định (bằng khoảng 30% giá bồi thường thực tế). Vì vậy, doanh nghiệp gần như mua đất hai lần... là một trong những nguyên nhân khiến giá căn hộ nền đất tăng cao quá giá trị thực của nhà, đất.

Quy định rối rắm, chồng chéo

Nhiều đại biểu nhận định trong hệ thống các văn bản hướng dẫn hai luật trên, có nhiều nghị định mang tính “bổ sung” luật, quy định những vấn đề không có trong luật hoặc mở rộng, thu hẹp những quy định của luật. Ví dụ như Luật nhà ở không có quy định nhưng nghị định 90 hướng dẫn luật này lại quy định dự án nhà ở có diện tích trên 10ha phải dành từ 1-20% (tối đa 20%) quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội.

Đến nghị định 71 thay thế nghị định 90 thì bắt buộc phải dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội. Hoặc Luật nhà ở không cho phép xây dựng “chung cư mini” (căn hộ nhỏ 30m²) nhưng nghị định 71 hướng dẫn Luật nhà ở lại cho phép xây dựng loại hình này. Hoặc Luật nhà ở không cấm bán nền nhưng nghị định hướng dẫn lại buộc chủ đầu tư dự án nhà ở phải xây nhà xong mới được bán...

Đại diện Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn chỉ ra những rối rắm về thời điểm chủ đầu tư dự án được huy động vốn từ người mua của hai luật trên khác nhau, các văn bản hướng dẫn thêm một kiểu khác khiến doanh nghiệp bối rối, không biết áp dụng quy định nào. Luật kinh doanh BĐS quy định chủ đầu tư bắt đầu huy động vốn từ khi đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng phục vụ cho dự án. Trong khi đó nghị định 153 hướng dẫn Luật kinh doanh BĐS cho huy động vốn từ khi bắt đầu xây dựng cơ sở hạ tầng. Luật nhà ở chỉ cho huy động trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng. Một thông tư năm 2006 của Bộ Xây dựng lại cho huy động vốn từ khi chủ đầu tư đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng hạ tầng kỹ thuật, sớm hơn thời điểm xây dựng xong phần móng.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, phân tích thêm: trước đây, quy định cho phép miễn giấy phép xây dựng đối với những khu nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp... đã có quy hoạch chi tiết 1/500 nhưng nghị định 64 về cấp phép xây dựng mới buộc những khu vực trên cũng phải có giấy phép xây dựng gây nhiều rối rắm trong quản lý.

Nguyên phó chủ tịch UBND TP Nguyễn Thành Tài cho rằng những quy định rối rắm trên làm lãng phí thời gian, tiền của của cơ quan quản lý. “Các sở ngành phải họp hoài vì những quy định lúc này lúc kia hoặc những quy định hiểu cách nào cũng được. Tiêu cực nảy sinh từ đây” - ông Tài nói.

Đề nghị cho vay thời hạn 15-20 năm để mua nhà thu nhập thấp

Đó là kiến nghị của giám đốc Sở Xây dựng TP Cần Thơ Nguyễn Tấn Dược với Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước VN tại buổi họp rà soát chính sách về nhà ở thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp trên địa bàn TP Cần Thơ ngày 6-9. Ông Dược nêu nghịch lý hiện nay người có nhu cầu mua nhà thu nhập thấp thường là người có thu nhập dưới 8 triệu đồng/tháng và với thu nhập như vậy thì phải tới 14-15 năm mới trả hết tiền mua nhà, trong khi quy định hiện nay chỉ cho vay thời hạn 10 năm.

Vướng nhất là giá đất

Ông Nguyễn Đình Tấn, cục trưởng Cục Thuế TP.HCM, cho biết các doanh nghiệp đang nợ tiền sử dụng đất lên đến hơn 1.000 tỉ đồng, nguyên nhân chính là do nghị định 69 năm 2009 buộc doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Theo ông Tấn, Luật đất đai quy định UBND TP ban hành bảng giá đất hằng năm sử dụng cho bảy mục đích nhưng đến nay bảng giá đất này chỉ sử dụng để tính lệ phí trước bạ, còn những mục đích khác thì không áp dụng được. Việc tính tiền thuê đất, tiền sử dụng đất đều phải tính giá khác.

Thực tế hiện nay tại TP.HCM tồn tại ba giá đất khác nhau: giá đất theo bảng giá TP ban hành đầu năm, giá đất tính theo hệ số k để thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và giá đất thị trường theo kết quả thẩm định giá cho từng dự án khi giao đất, cho thuê đất. Ngay cả thời điểm áp dụng giá đất để tính tiền sử dụng đất cũng thay đổi qua từng thời kỳ khiến doanh nghiệp kinh doanh BĐS hết sức khó khăn. Cụ thể, trước Luật đất đai năm 2003, thời điểm tính tiền sử dụng đất là khi doanh nghiệp nộp hồ sơ xin giao đất. Sau ngày 1-7-2004, thời điểm tính tiền sử dụng đất là khi Nhà nước ban hành quyết định giao đất. Từ năm 2009 đến nay (thực hiện nghị định 69 trên), thời điểm tính tiền sử dụng đất chính là thời điểm đơn vị chức năng tiến hành thẩm định giá đất.

D.NGỌC HÀ
Bình luận (0)
    Xem thêm bình luận
    Bình luận Xem thêm
    Bình luận (0)
    Xem thêm bình luận