Phóng to

Người chuyển nhượng lại hợp đồng mua căn hộ phải chịu thuế thu nhập cá nhân quá cao, dù bán cắt lỗ - h: N.C.T.

Với những trường hợp đã nhận được thông báo thuế, người nộp thuế cũng cảm thấy thiệt thòi vì số thuế thu nhập cá nhân (TNCN) phải nộp tăng cả chục lần so với trước đây.

Tăng từ 10-20 lần

Sau thời gian dài chờ đợi, mới đây bà Mai Linh - người chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ dự án chung cư Thủ Thiêm Xanh (quận 2, TP.HCM) - đã nhận được thông báo nộp thuế TNCN từ Chi cục Thuế quận 2. Tuy nhiên, số tiền thuế phải nộp lên đến 21,3 triệu đồng - vượt xa số chênh lệch thu được từ chuyển nhượng lại hợp đồng.

Bà Linh cho biết căn hộ này được mua trực tiếp từ chủ đầu tư với giá gần 17,83 triệu đồng/m2 (đã có VAT) và được chuyển nhượng lại với giá 17,93 triệu đồng (gồm VAT), chênh lệch chưa tới 6 triệu đồng.

Trong công văn trả lời thắc mắc của bà Linh cuối tháng 6, ông Lâm Thái Bình - chi cục trưởng Chi cục Thuế quận 2 - viện dẫn thông tư 12 của Bộ Tài chính, đồng thời cho rằng “trường hợp hồ sơ khai thuế TNCN của bà không xác định được giá sàn giao dịch thì áp dụng thuế suất 2%/tổng giá trị mua ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”.

Theo bà Linh, nhiều khách hàng đang gửi hồ sơ nhờ chủ đầu tư chuyển nhượng lại hợp đồng với giá gốc, nên việc xác định giá sàn để áp thuế 25% trên chênh lệch không phải là chuyện khó. Ngoài ra, việc áp thuế 2%/tổng giá trị mua là không thuyết phục do hợp đồng chỉ mới thanh toán 50% theo tiến độ.

Điều bà Linh bức xúc là trong bối cảnh dù thị trường bất động sản đóng băng, nhà đầu tư phải bán cắt lỗ nhưng số thuế TNCN phải nộp khi chuyển nhượng căn hộ lại tăng hàng chục lần so với cuối năm 2010.

Trong tháng 11-2010, bà Linh từng chuyển nhượng một hợp đồng mua bán căn hộ (diện tích 61,5m2) cũng của dự án Thủ Thiêm Xanh với chênh lệch 4 triệu đồng so với giá gốc, số thuế TNCN phải nộp chỉ có 1 triệu đồng do được tính 25% trên chênh lệch.

“Cùng một dự án, giá chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán căn hộ hầu như không thay đổi, nhưng khoản thuế TNCN phải nộp chênh lệch đến hơn... 21 lần so với trước là vô lý” - bà Linh bức xúc.

Tương tự, anh Nam - một người phải móc hầu bao nộp thuế TNCN hơn 12 triệu đồng khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở dự án The Evra - cho biết anh đã chịu lỗ khi chuyển nhượng lại hợp đồng này, nhưng số thuế phải nộp cao hơn 10 lần so với hợp đồng chuyển nhượng vào đầu năm.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, hầu hết những người có nhu cầu chuyển nhượng lại hợp đồng mua căn hộ hiện đều chấp nhận bán với giá gốc, thậm chí thấp hơn giá gốc do không có tiền để nộp theo tiến độ trong khi lãi suất ngân hàng tăng cao, tuy nhiên vẫn phải nộp thuế TNCN 2% trên tổng giá mua.

25% hay 2%?

Theo quy định tại thông tư 12, thuế TNCN với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được xác định bằng chênh lệch giữa giá chuyển nhượng (tính theo giá sàn giao dịch) trừ giá mua ghi trên hợp đồng nhân với thuế suất 25%. Trường hợp không xác định được giá sàn giao dịch thì áp dụng thuế suất 2% trên tổng giá mua ghi trong hợp đồng.

Theo các chi cục thuế, với hướng dẫn trên, trường hợp chỉ xác định được giá sàn còn người chuyển nhượng không có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp để chứng minh giá mua thì cơ quan thuế không biết áp thuế theo cách nào.

Đặc biệt với căn hộ đã chuyển nhượng nhiều lần, giá gốc rất thấp, nếu tính theo phương án 25% trên chênh lệch, số thuế phải nộp sẽ gấp vài chục lần so với cách tính 2% trên giá mua. Do vậy với trường hợp này buộc phải ngâm hồ sơ.

Nhiều chi cục thuế cho rằng với trường hợp này, cách hợp lý nhất là tính thuế TNCN phải nộp bằng tổng giá chuyển nhượng theo giá sàn giao dịch nhân thuế suất 2%.

Với trường hợp không xác định được giá sàn, thông tư 12 hướng dẫn áp dụng thuế suất 2% trên tổng giá mua ghi trong hợp đồng, tuy nhiên khi thực hiện nảy sinh hàng loạt vướng mắc.

Nhiều trường hợp người bán kê khai thuế TNCN theo cách tính trước đây là 2% trên giá bán. Nay áp theo quy định tại thông tư 12 là 2% trên giá mua, dẫn đến số thuế TNCN theo cách tính của cơ quan thuế chỉ bằng 1/3 so với số mà người nộp thuế kê khai. Do đó, để tránh trách nhiệm về sau, cơ quan thuế ngâm hồ sơ.

Mặt khác, có những dự án mua cách đây mười năm với giá mua ghi trên hóa đơn với chủ dự án rất thấp, chưa đến 1 tỉ đồng, nay chuyển nhượng kê khai giá chuyển nhượng trên 10 tỉ đồng, nhưng cơ quan thuế khảo sát không có giá sàn, nếu phải tính 2% theo giá mua thì không hợp lý vì có những trường hợp giá mua thấp hơn giá của UBND TP quy định.

Trước đây trong văn bản kiến nghị gửi Tổng cục Thuế, Cục Thuế TP.HCM đã đề nghị trường hợp giá chuyển nhượng mà nhà đầu tư khai thuế cao hơn giá mua ghi trong hợp đồng thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Trường hợp giá chuyển nhượng được kê khai trên tờ khai thuế và giá mua ghi trên hợp đồng đều thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định (đối với quyền sử dụng đất) hoặc thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định (đối với nhà và các công trình xây dựng) tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá do UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương quy định.

Tuy nhiên tại văn bản số 1873 trả lời Cục Thuế TP.HCM, Tổng cục Thuế vẫn khẳng định tính 2% trên giá mua.