Thứ 6, ngày 26 tháng 2 năm 2021
Nghệ thuật giao dịch địa ốc - Kỳ 2: Cuộc chơi tại Manhattan
TT - Khi tôi chuyển đến Manhattan (New York), tình hình thị trường bất động sản nơi đây bắt đầu trở nên xấu đi từ năm 1973. Đầu tiên, chính quyền liên bang tuyên bố tạm ngưng chương trình trợ cấp về nhà ở mà họ đang thực hiện, đặc biệt là ở New York.
![]() |
Tòa nhà Trump Tower cao 58 tầng ở New York, khánh thành năm 1983. Năm 2006, tạp chí Forbes định giá tòa nhà này 318 triệu USD |
Kỳ 1: Thương vụ đầu đời ở Cincinnati
Đồng thời lãi suất bắt đầu tăng sau một thời gian dài đứng ở mức ổn định. Rồi lạm phát xảy ra, đặc biệt là trong chi phí xây dựng. Nhưng vấn đề lớn nhất là với chính thành phố. Nợ của thành phố lên đến mức khiến người ta lo ngại. New York rơi vào một cuộc khủng hoảng lòng tin. Nó không còn là một môi trường hấp dẫn cho những dự án phát triển địa ốc mới nữa.
Mua nhà ga bỏ hoang
Tôi là một người lạc quan, và thành thật mà nói, tôi xem những khó khăn của thành phố như là những cơ hội lớn cho tôi. Vì lớn lên ở Queens, tôi tin, có lẽ là hơi phi lý, rằng Manhattan sẽ luôn là một nơi tốt nhất để sống - là một trung tâm của thế giới. Bất kỳ khó khăn nào mà thành phố phải đối phó chỉ là ngắn hạn, tôi tin mọi việc cuối cùng sẽ tốt đẹp trở lại.
Một trong những bất động sản luôn quyến rũ tôi là nhà ga bị bỏ hoang chạy dọc theo sông Hudson, bắt đầu từ đường 59 kéo dài đến tận đường 72. Không cần phải là một thiên tài mới nhận thấy 40ha đất chưa phát triển dọc theo bờ sông này ở Manhattan có một tiềm năng to lớn. Nhưng cố gắng phát triển một khu đất khổng lồ như vậy trong thời gian thành phố đang trong cơn khủng hoảng tài chính lại là một câu chuyện khác.
Một ngày mùa hè năm 1973, tôi được đọc một bài báo về Công ty hỏa xa Penn Central đang tiến hành thủ tục phá sản nhà ga này. Bài báo cho biết công ty được ủy thác trông coi tài sản của Penn Central đã thuê một công ty do Victor Palmieri làm giám đốc, đứng ra bán các tài sản này.
Trong số những tài sản được bán có lô đất bị bỏ hoang ở đường 60 và một lô khác ở đường 30. Tôi đến gặp Victor và mọi chuyện diễn tiến tốt đẹp ngay từ đầu. Tôi nói với ông ta rằng khu đất ở đường 60 xấu, những khu phố lân cận đang có nhiều vấn đề, thành phố đang gặp khó khăn và có lẽ tôi điên nên mới quan tâm đến nó. Nếu muốn mua một thứ gì đó, dĩ nhiên là bạn sẽ cố gắng thuyết phục người bán rằng thứ đó không có giá trị nhiều.
Gia tăng tối đa các chọn lựa Để khởi đầu một thương vụ, tôi phải xem xét rất nhiều yếu tố liên quan, vì các thương vụ có thể thất bại cho dù thoạt nhìn chúng có vẻ đầy triển vọng. Khi bắt tay vào một thương vụ, tôi luôn đưa ra ít nhất sáu giải pháp để thực hiện nó. Có lẽ ví dụ điển hình cho điều này là thương vụ đầu tiên của tôi ở Manhattan. Tôi mua lại nhà ga Penn Central ở đường 34. Kế hoạch ban đầu của tôi là xây nhà cho những người có lợi tức thấp với sự tài trợ của chính phủ. Chẳng may lúc đó thành phố bắt đầu có những khó khăn về tài chính nên phải cắt bỏ các khoản trợ cấp như thế. Tôi chuyển sang chọn lựa thứ hai ngay lập tức, và bắt đầu vận động thành phố để xây dựng một trung tâm hội nghị ở đó. Dĩ nhiên, nếu họ không chọn khu đất của tôi thì tôi ắt hẳn đã đưa ra một chọn lựa thứ ba nữa. |
Kết thúc cuộc nói chuyện, Victor đề nghị tôi phát triển không những khu đất trên đường 60 mà cả khu đất trên đường 34. Tôi không còn chọn lựa nào khác. Lúc đó tôi mới 27 tuổi. Chúng tôi đạt được thỏa thuận, trong đó tôi có quyền mua các lô đất trên đường 60 và 30 mà chưa phải trả tiền ngay.
Ngày 29-7-1974, chúng tôi tuyên bố Trump Organization đã đạt được quyền mua hai khu đất dọc bờ sông - từ đường 59 đến đường 72 (khu West 60) và từ đường 34 đến đường 39 (khu West 30) - của Công ty Penn Central với giá 62 triệu USD mà không phải trả tiền trước. Thương vụ này đã được đưa lên trang nhất tờ New York Times.
Lựa chọn thứ hai
Ý tưởng ban đầu của tôi là xây nhà cho người có thu nhập trung bình thuê với giá từ 110-125 USD. Ngay sau khi tôi công bố các dự án của mình, nhiều nhà thầu khác bất ngờ xuất đầu lộ diện, đưa ra những mức giá hấp dẫn. Điều trớ trêu là không đầy một năm sau khi tôi công bố những kế hoạch cho khu vực này, tình hình kinh tế của thành phố trở nên ngày càng tệ hơn.
Tháng 9-1975, thị trưởng Beame tuyên bố thành phố hoãn việc thực thi các kế hoạch tài trợ cho việc xây dựng đối với hầu hết các dự án nhà ở mới. Tôi chuyển sang chọn lựa thứ hai ngay lập tức và bắt đầu vận động thành phố để xây dựng một trung tâm hội nghị ở đó.
Thành phố và tiểu bang cũng đang ngấm ngầm dự định một chọn lựa khác của họ: thành lập một trung tâm hội nghị ở Battery Park City, đối diện Trung tâm Thương mại thế giới ở phía nam Manhattan. Tôi cho rằng khu Battery Park là chọn lựa rất kém, thua xa khu đất của tôi. Tôi quyết định mở một cuộc họp báo.
Chúng tôi cũng treo một biểu ngữ với hàng chữ "Điều kỳ diệu trên đường số 34", và tôi tuyên bố trước rất đông phóng viên rằng tôi có thể xây dựng một trung tâm hội nghị với chi phí khoảng 110 triệu USD, thấp hơn ít nhất 150 triệu USD so với ước tính của thành phố cho dự án của họ ở Battery Park.
Tháng 1-1978, Ed Koch nhận chiếc ghế thị trưởng và quyết định làm một cuộc nghiên cứu của riêng ông. Tôi tưởng rằng chúng tôi sẽ phải trở lại xuất phát điểm ban đầu. Nhưng ngược lại, mọi việc tiến triển nhanh và một lần nữa khu đất của chúng tôi lại chiếm vị trí hàng đầu trong các chọn lựa. Cuối cùng, tháng 4-1978, thành phố và tiểu bang công bố họ sẽ mua khu đất của tôi để xây trung tâm hội nghị. Đó là một chiến thắng cho tôi, nhưng nó mang ý nghĩa tượng trưng nhiều hơn là về tài chính. So với những lần đầu tư trước, lợi nhuận lần này ít hơn rất nhiều so với những gì tôi đáng được hưởng. Nhưng về mặt tài chính cũng khó lòng đánh giá những nỗ lực đã bỏ ra.
Thành phố đáng lẽ đã tiết kiệm được nhiều tiền nếu để tôi xây dựng trung tâm này, điều mà tôi rất muốn làm. Nhưng Ed Koch đã quyết định, rằng sẽ không hay khi chọn tôi là nhà thầu xây dựng dự án này vì tôi đã giúp dàn xếp việc mua bán khu đất này. Cuối cùng, tôi đề nghị sẽ đứng ra thực hiện toàn bộ việc xây dựng với chi phí không quá 200 triệu USD, và nếu vượt quá con số này tôi sẽ phải tự trang trải.
Đề nghị của tôi bị từ chối và công trình này cuối cùng là một tai ương. Khi trung tâm hội nghị được khánh thành vào năm 1986, nó đã trễ bốn năm so với kế hoạch và vượt dự toán ít nhất 250 triệu USD. Nếu tính lãi suất trên chi phí thực hiện trong bốn năm đó, tổng chi phí có lẽ phải vào khoảng 1 tỉ USD hay 700 triệu USD vượt dự toán.
Năm 1979 tôi từ bỏ khu đất này để tập trung vào những thương vụ khác có nhiều hứa hẹn hơn.
_______________________
Đó là vụ mua khách sạn Commodore. Bất kể người ta ngăn cản, bất kể khách sạn đang gặp khó khăn, làm ăn thua lỗ và đang bị nợ thuế trong nhiều năm.
Kỳ tới: Giành chiếc ghế trên tàu Titanic
-
TTO - Từng là thủy thủ, có thời gian 27 năm sống ở Mỹ và có dịp được đi du thuyền, ông Năm Cao về quê Vĩnh Long làm nghề nuôi lươn và bỏ 5 tỉ đồng cả đời tích cóp để xây căn ‘nhà du thuyền’, hiện thực hóa niềm đam mê.
-
TTO - Lãnh đạo Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa lẫn Phòng quản lý đô thị TP Nha Trang khẳng định không cấp phép cho công trình xây dựng cấp tốc cạnh chung cư CT3-VCN.
-
TTO - Theo kế hoạch của TP.HCM, giai đoạn 2016 - 2020 sẽ xây dựng mới 50% số chung cư cũ trên để cải tạo đô thị, tổ chức lại cuộc sống cho người dân trong chung cư cũ.
-
Hướng đến gia đình đa thế hệ, những dự án sở hữu quỹ căn hộ có diện tích rộng với tiện ích hoàn thiện sẽ đáp ứng được nhu cầu 'ở rộng, sống sang' của khách hàng tại Bình Dương.
-
TTO - UBND huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh vừa ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính 100 triệu đồng đối với Công ty CP Đầu tư xây dựng Phương Đông (trụ sở tại xã Đông Xá, huyện Vân Đồn) vì hành vi đổ đất, san lấp mặt bằng trái phép.
-
TTO - Thu hồi thêm đất hai bên đường để tái định cư cho dân và bán đấu giá, dùng tiền thu từ đấu giá đất để xây dựng đường, bồi thường... Chủ trương này vừa được UBND TP.HCM phê duyệt.
-
TTO - UBND TP.HCM duyệt đề xuất thu hồi thêm đất ở hai bên công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá
-
TTO - Tỉnh Hòa Bình đã phê duyệt dự án xây dựng sân golf trên diện tích hơn 140ha đất trồng rừng của Công ty Lâm nghiệp Hòa Bình, trong khi sân golf này không có trong quy hoạch sân golf quốc gia.
-
TTO - Sở Xây dựng TP.HCM vừa đề xuất với UBND TP cấp phép xây dựng chính thức cho người dân có đất thuộc quy hoạch dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp.
-
Thiết kế thể hiện sự thấu hiểu văn hoá địa phương kết hợp hài hòa với các chuẩn mực sang trọng mang tầm vóc quốc tế của LUMIÈRE riverside đã giúp dự án đạt được nhiều giải thưởng danh giá tại APA 2020
Hiện chưa có bình luận nào, hãy là người đầu tiên bình luận
Xem thêm bình luận