Nghệ thuật giao dịch địa ốc - Kỳ 2: Cuộc chơi tại Manhattan

Phóng to

Tòa nhà Trump Tower cao 58 tầng ở New York, khánh thành năm 1983. Năm 2006, tạp chí Forbes định giá tòa nhà này 318 triệu USD

TT - Khi tôi chuyển đến Manhattan (New York), tình hình thị trường bất động sản nơi đây bắt đầu trở nên xấu đi từ năm 1973. Đầu tiên, chính quyền liên bang tuyên bố tạm ngưng chương trình trợ cấp về nhà ở mà họ đang thực hiện, đặc biệt là ở New York.

Kỳ 1: Thương vụ đầu đời ở Cincinnati

Đồng thời lãi suất bắt đầu tăng sau một thời gian dài đứng ở mức ổn định. Rồi lạm phát xảy ra, đặc biệt là trong chi phí xây dựng. Nhưng vấn đề lớn nhất là với chính thành phố. Nợ của thành phố lên đến mức khiến người ta lo ngại. New York rơi vào một cuộc khủng hoảng lòng tin. Nó không còn là một môi trường hấp dẫn cho những dự án phát triển địa ốc mới nữa.

Mua nhà ga bỏ hoang

Tôi là một người lạc quan, và thành thật mà nói, tôi xem những khó khăn của thành phố như là những cơ hội lớn cho tôi. Vì lớn lên ở Queens, tôi tin, có lẽ là hơi phi lý, rằng Manhattan sẽ luôn là một nơi tốt nhất để sống - là một trung tâm của thế giới. Bất kỳ khó khăn nào mà thành phố phải đối phó chỉ là ngắn hạn, tôi tin mọi việc cuối cùng sẽ tốt đẹp trở lại.

Một trong những bất động sản luôn quyến rũ tôi là nhà ga bị bỏ hoang chạy dọc theo sông Hudson, bắt đầu từ đường 59 kéo dài đến tận đường 72. Không cần phải là một thiên tài mới nhận thấy 40ha đất chưa phát triển dọc theo bờ sông này ở Manhattan có một tiềm năng to lớn. Nhưng cố gắng phát triển một khu đất khổng lồ như vậy trong thời gian thành phố đang trong cơn khủng hoảng tài chính lại là một câu chuyện khác.

Một ngày mùa hè năm 1973, tôi được đọc một bài báo về Công ty hỏa xa Penn Central đang tiến hành thủ tục phá sản nhà ga này. Bài báo cho biết công ty được ủy thác trông coi tài sản của Penn Central đã thuê một công ty do Victor Palmieri làm giám đốc, đứng ra bán các tài sản này.

Trong số những tài sản được bán có lô đất bị bỏ hoang ở đường 60 và một lô khác ở đường 30. Tôi đến gặp Victor và mọi chuyện diễn tiến tốt đẹp ngay từ đầu. Tôi nói với ông ta rằng khu đất ở đường 60 xấu, những khu phố lân cận đang có nhiều vấn đề, thành phố đang gặp khó khăn và có lẽ tôi điên nên mới quan tâm đến nó. Nếu muốn mua một thứ gì đó, dĩ nhiên là bạn sẽ cố gắng thuyết phục người bán rằng thứ đó không có giá trị nhiều.

Gia tăng tối đa các chọn lựa Để khởi đầu một thương vụ, tôi phải xem xét rất nhiều yếu tố liên quan, vì các thương vụ có thể thất bại cho dù thoạt nhìn chúng có vẻ đầy triển vọng. Khi bắt tay vào một thương vụ, tôi luôn đưa ra ít nhất sáu giải pháp để thực hiện nó. Có lẽ ví dụ điển hình cho điều này là thương vụ đầu tiên của tôi ở Manhattan. Tôi mua lại nhà ga Penn Central ở đường 34. Kế hoạch ban đầu của tôi là xây nhà cho những người có lợi tức thấp với sự tài trợ của chính phủ. Chẳng may lúc đó thành phố bắt đầu có những khó khăn về tài chính nên phải cắt bỏ các khoản trợ cấp như thế. Tôi chuyển sang chọn lựa thứ hai ngay lập tức, và bắt đầu vận động thành phố để xây dựng một trung tâm hội nghị ở đó. Dĩ nhiên, nếu họ không chọn khu đất của tôi thì tôi ắt hẳn đã đưa ra một chọn lựa thứ ba nữa.

Kết thúc cuộc nói chuyện, Victor đề nghị tôi phát triển không những khu đất trên đường 60 mà cả khu đất trên đường 34. Tôi không còn chọn lựa nào khác. Lúc đó tôi mới 27 tuổi. Chúng tôi đạt được thỏa thuận, trong đó tôi có quyền mua các lô đất trên đường 60 và 30 mà chưa phải trả tiền ngay.

Ngày 29-7-1974, chúng tôi tuyên bố Trump Organization đã đạt được quyền mua hai khu đất dọc bờ sông - từ đường 59 đến đường 72 (khu West 60) và từ đường 34 đến đường 39 (khu West 30) - của Công ty Penn Central với giá 62 triệu USD mà không phải trả tiền trước. Thương vụ này đã được đưa lên trang nhất tờ New York Times.

Lựa chọn thứ hai

Ý tưởng ban đầu của tôi là xây nhà cho người có thu nhập trung bình thuê với giá từ 110-125 USD. Ngay sau khi tôi công bố các dự án của mình, nhiều nhà thầu khác bất ngờ xuất đầu lộ diện, đưa ra những mức giá hấp dẫn. Điều trớ trêu là không đầy một năm sau khi tôi công bố những kế hoạch cho khu vực này, tình hình kinh tế của thành phố trở nên ngày càng tệ hơn.

Tháng 9-1975, thị trưởng Beame tuyên bố thành phố hoãn việc thực thi các kế hoạch tài trợ cho việc xây dựng đối với hầu hết các dự án nhà ở mới. Tôi chuyển sang chọn lựa thứ hai ngay lập tức và bắt đầu vận động thành phố để xây dựng một trung tâm hội nghị ở đó.

Thành phố và tiểu bang cũng đang ngấm ngầm dự định một chọn lựa khác của họ: thành lập một trung tâm hội nghị ở Battery Park City, đối diện Trung tâm Thương mại thế giới ở phía nam Manhattan. Tôi cho rằng khu Battery Park là chọn lựa rất kém, thua xa khu đất của tôi. Tôi quyết định mở một cuộc họp báo.

Chúng tôi cũng treo một biểu ngữ với hàng chữ "Điều kỳ diệu trên đường số 34", và tôi tuyên bố trước rất đông phóng viên rằng tôi có thể xây dựng một trung tâm hội nghị với chi phí khoảng 110 triệu USD, thấp hơn ít nhất 150 triệu USD so với ước tính của thành phố cho dự án của họ ở Battery Park.

Tháng 1-1978, Ed Koch nhận chiếc ghế thị trưởng và quyết định làm một cuộc nghiên cứu của riêng ông. Tôi tưởng rằng chúng tôi sẽ phải trở lại xuất phát điểm ban đầu. Nhưng ngược lại, mọi việc tiến triển nhanh và một lần nữa khu đất của chúng tôi lại chiếm vị trí hàng đầu trong các chọn lựa. Cuối cùng, tháng 4-1978, thành phố và tiểu bang công bố họ sẽ mua khu đất của tôi để xây trung tâm hội nghị. Đó là một chiến thắng cho tôi, nhưng nó mang ý nghĩa tượng trưng nhiều hơn là về tài chính. So với những lần đầu tư trước, lợi nhuận lần này ít hơn rất nhiều so với những gì tôi đáng được hưởng. Nhưng về mặt tài chính cũng khó lòng đánh giá những nỗ lực đã bỏ ra.

Thành phố đáng lẽ đã tiết kiệm được nhiều tiền nếu để tôi xây dựng trung tâm này, điều mà tôi rất muốn làm. Nhưng Ed Koch đã quyết định, rằng sẽ không hay khi chọn tôi là nhà thầu xây dựng dự án này vì tôi đã giúp dàn xếp việc mua bán khu đất này. Cuối cùng, tôi đề nghị sẽ đứng ra thực hiện toàn bộ việc xây dựng với chi phí không quá 200 triệu USD, và nếu vượt quá con số này tôi sẽ phải tự trang trải.

Đề nghị của tôi bị từ chối và công trình này cuối cùng là một tai ương. Khi trung tâm hội nghị được khánh thành vào năm 1986, nó đã trễ bốn năm so với kế hoạch và vượt dự toán ít nhất 250 triệu USD. Nếu tính lãi suất trên chi phí thực hiện trong bốn năm đó, tổng chi phí có lẽ phải vào khoảng 1 tỉ USD hay 700 triệu USD vượt dự toán.

Năm 1979 tôi từ bỏ khu đất này để tập trung vào những thương vụ khác có nhiều hứa hẹn hơn.

_______________________

Đó là vụ mua khách sạn Commodore. Bất kể người ta ngăn cản, bất kể khách sạn đang gặp khó khăn, làm ăn thua lỗ và đang bị nợ thuế trong nhiều năm.

Kỳ tới: Giành chiếc ghế trên tàu Titanic