Nhu cầu mua nhà đang làm thay đổi thị trường bất động sản

Toàn cảnh "Hội nghị Bất động sản Việt Nam 2018 - Vietnam Real Estate Summit 2018" do Batdongsan.com.vn tổ chức

Nhìn nhận về tổng quan tình hình kinh tế Việt Nam 2018, chuyên gia kinh tế, chuyên gia trưởng - Ngân hàng BIDV, TS. Cấn Văn Lực cho biết, các chỉ số kinh tế vĩ mô Việt Nam đang ổn định, lạm phát được kiểm soát và GDP bình quân tăng trưởng tốt. 

Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm, kinh tế Việt Nam đã đạt mức tăng trưởng 6,98%. Theo dự báo mới nhất của Ngân hàng Thế giới (WB) và Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2018 sẽ đạt mức 6,8%, chỉ số lạm phát khoảng 4%. 

Đây là lần đầu tiên trong 30 năm, Việt Nam có mức tăng trưởng nhanh hơn Trung Quốc.

Ông Cấn Văn Lực cũng nhận định, hiện nay xếp hạng về môi trường kinh doanh và năng lực cạnh tranh của Việt Nam đang giảm, tỉ lệ nợ xấu vẫn cao đến 6,67%, nguồn vốn từ FDI có thể sẽ giảm đến 7% trong năm 2019, xuất nhập khẩu dự báo sẽ đối mặt với thách thức và đan xen do căng thẳng thương mại Mỹ - Trung. 

Lãi suất Việt Nam cũng đang theo đà tăng của quốc tế, kéo theo đó là rủi ro tài chính. Tuy nhiên, kinh tế vĩ mô đang tăng trưởng tốt, tạo điều kiện thuận lợi cho ngành bất động sản. Theo đó, lợi nhuận ròng ngành này tăng đến 51%, nằm trong top 4 ngành tăng trưởng tốt nhất.

Trên thị trường đầu tư gián tiếp là chứng khoán, Việt Nam vẫn đang được đánh giá tốt hơn so với các thị trường khác. 

Dòng vốn chứng khoán có một phần không nhỏ là đầu tư vào các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên sự phát triển mạnh của dòng vốn này sẽ tạo ra nhu cầu lớn ở các phân khúc. 

Xu hướng quan trọng nhất của nền kinh tế vẫn là vấn đề hội nhập, mặc dù trong môi trường này có sự tranh chấp, đe dọa về thương mại nhưng đây vẫn là xu hướng chủ đạo trong thời gian tới.

Nhìn nhận về bức tranh tổng thể của hoạt động thị trường bất động sản 2018, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, cho biết hai thị trường chính là Hà Nội và TP.HCM đang phản ánh khá rõ sự lạc quan, theo đó 2018 tiếp tục là năm số lượng nguồn cung mới chào bán trên cả nước duy trì mức cao. 

Cụ thể, nếu không tính nguồn cung chào bán trong tháng 12, thị trường Hà Nội có khoảng 33.000 căn hộ mới ra hàng, tăng gần 2.000 căn so với 2017 còn TP.HCM tương đương 32.000 căn, tăng thêm 1.000 căn so với 2017 (chưa tính gần 10.000 căn Vingroup dự kiến mở bán cuối năm).

Khác với 2017, thị trường 2018 đang hướng đến dòng sản phẩm trung cấp với nguồn cung chiếm đa số. 

Cụ thể, tại TP.HCM có 57% sản phẩm mở bán thuộc phân khúc trung cấp, giá từ 800-1500 USD. Loại hình nhà ở cao cấp chiếm 35% và bình dân có chỉ tầm 8%. 

Tương tự, tại thị trường Hà Nội loại hình nhà ở trung cấp chiếm 61%, cao cấp chiếm 30%, còn lại 9% là nhà ở bình dân.

Về lượng tiêu thụ, tính đến tháng 9/2018, tiêu thụ trung bình cả nước đạt khoảng 75%, trong đó TP.HCM đạt mức 77% và thị trường Hà Nội 87%. Xu hướng tăng giá tiếp tục duy trì trong năm 2018.

Phân khúc cao cấp và hạng sang ghi nhận mức tăng sơ cấp cao nhất, vào khoảng 8-9% so với 2017. Loại hình nhà ở trung cấp, bình dân gần như ít biến động, chỉ những dự án đẹp mới có mức tăng tầm 1-3%. 

Dự kiến giá nhà cao cấp sẽ có thể tăng lên đến 6.000-7.000 USD/m² khi nguồn cung trong trung tâm hạn chế. Còn phân khúc trung cấp sẽ ổn định và khó tăng giá cao.

Năm 2018 cũng là năm ghi nhận sự thay đổi trong nhu cầu mua nhà của khách hàng, rõ nét nhất là khách ngoại. 

Cụ thể, nếu năm 2017, Việt kiều là đối tượng người nước ngoài chính mua bất động sản Việt Nam thì năm 2018, 70% lượng khách nước ngoài mua nhà là nhà đầu tư Trung Quốc, Hàn Quốc và Mỹ với tỉ lệ lần lượt là 41%, 19% và 3%.

Các chuyên gia bất động sản có cái nhìn lạc quan về tương lai thị trường nhưng cũng cảnh báo một số thách thức. Ảnh: Phương Uyên

Xu hướng mua bất động sản để an cư đang giảm dần trong năm 2018, nhường chỗ cho hình thức đầu tư. Cụ thể, ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhu cầu mua đầu tư chiếm đến 61% thay vì 50% của 2017, khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26% và đầu tư ngắn hạn tầm 13% (2017 lần lượt là 35 và 15%).

Theo giới chuyên môn, sự gia tăng nhu cầu mua đầu tư sẽ có tác động tiêu cực lên khả năng đạt tỉ suất lợi nhuận của thị trường cho thuê và từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến sức tiêu thụ nhà ở. 

Cụ thể, năm 2018, riêng TP.HCM đã có 40.000 căn hộ bàn giao, 60% trong đó là dòng cao cấp và 60% trong dòng cao cấp là dùng để cho thuê.

Áp lực dư cung sẽ tác động mạnh đến lợi suất thuê. Những cam kết cho thuê 7-8% từng đạt được trong năm 2017 đã không tái diễn trong năm 2018. Quận 2, khu vực có tỉ suất lợi nhuận cho thuê cao nhất ghi nhận giảm từ 7,5% xuống khoảng 6,5-6,7%; Bình Thạnh từ mức 6,8% hiện chỉ còn khoảng 5,5%. 

Trong năm 2019-2020 thị trường dự kiến đón nhận số nguồn hàng nhiều hơn. Hàng loạt dự án trì hoãn năm nay sẽ mở bán qua 2019 khiến nguồn cung bùng nổ.

Tuy nhiên, theo ông Trương Anh Tú, GĐ Kinh doanh Phúc Khang Group, rất khó để có con số chắc chắn nguồn cung bất động sản tương lai khi TP.HCM đang hạn chế xây nhà trong nội thành và những nơi hạ tầng không đồng bộ. 

Động thái này khiến nhiều dự án đang trong quá trình hoàn thiện cấp phép hay triển khai trong khu vực quá tải hạ tầng sẽ khó chào sân. Thị trường còn nhiều biến số tác động đến nguồn cung ở tương lai gần 2019-2020.

Việt Nam là một trong những nền kinh tế có độ mở thương mại hàng đầu khu vực, diễn biến tình hình kinh tế thế giới và khu vực sẽ có tác động sâu rộng đến kinh tế trong nước. 

Với xu hướng ngày càng nhiều nhà đầu tư quốc tế đến thị trường Việt Nam, nguồn kiều hối và ngoại tệ đổ về bất động sản dự báo sẽ còn tiếp tục tăng. 

Sự tham gia của khối ngoại đòi hỏi doanh nghiệp Việt phải cải thiện vấn đề pháp lý, sự minh bạch và quan trọng nhất là nâng cao chất lượng và công nghệ trong bất động sản để đáp ứng kịp thời nhu cầu thị trường.