Nửa cuối năm 2018, bất động sản liệu có ổn?

Hàng dài xe ô tô trong lễ mở bán một dự án đất nền tại Đồng Nai - Ảnh: Măng Giang

Những cơn sốt đất kéo dài, giá đất liên tục nhảy múa từ các thành phố lớn rồi lan sang khắp các tỉnh thành trên cả nước là bức tranh gói gọn của thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay.

Trong cơn sốt đất, nhiều người lo ngại sẽ đến lúc thị trường rung lắc khi bong bóng vỡ, thế nhưng cũng có nhiều ý kiến cho rằng, bất động sản sẽ vẫn tiếp tục phát triển từ nay đến cuối năm mà không quá lo ngại nguy cơ này.

Sốt đất nền có bàn tay môi giới

Ba năm về trước, vợ chồng anh Đoàn Ngọc Minh (quận 6, TP.HCM) mua một mảnh đất giá chỉ 600 triệu đồng ở quận 9. Nửa năm sau đó, vay mượn thêm người thân để xây căn nhà một trệt, một lầu, thời điểm đó, tính cả giá nhà và đất, căn nhà có giá chỉ khoảng 1,2 tỷ đồng. Nhưng đến thời điểm hiện tại, giá của căn nhà đã vọt tăng lên mức 3 tỷ đồng.

Còn chị Thanh Nhàn (quận 12), mua mảnh đất 800 triệu từ đầu năm 2017, đến cuối tháng 4/2018 chị đã sang tay với giá tăng gấp đôi. Trừ đi chi phí môi giới, chị đút túi vài trăm triệu đồng chỉ sau 1 năm. Từ những điển hình trong cuộc như anh Minh, chị Nhàn, có thể thấy, giá nhà đất đã biến động mạnh như thế nào trong thời gian vừa qua. Thậm chí có một số khu vực, giá đất tăng gấp đôi chỉ sau một tháng.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam, cho biết ông từng đi xe máy đi mua đất, có những nơi tháng trước 600 -700 triệu đồng một lô thì tháng sau tăng gấp đôi. Theo ông Khương, giá bất động sản tăng nóng trong thời gian qua là do nhiều yếu tố, trong đó có sự đẩy giá của những người làm môi giới.

"Hiện nay, TP.HCM có khoảng 10 triệu dân, trong đó có 2-3 triệu là người dân ngoại tỉnh đến TP.HCM sinh sống và làm việc đang có nhu cầu về nhà ở. Bên cạnh đó thì tích lũy của người dân nhiều hơn. Tâm lý của người dân là mua để tích lũy để đó sau 3-5 năm mới xây nhà. Một lý do nữa là kênh đầu tư giờ đây cũng có sự thay đổi. Nếu như trước đây người dân thường gửi tiền ngân hàng và mua vàng thì nay chuyển sang mua bất động sản", ông Khương nói và cho biết thêm rằng dựa trên tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế và thu nhập bình quân đầu người hiện nay ở mức 2.000 đến 2.500 đô la Mỹ/người/năm thì có thể đưa ra kết luận thị trường bất động sản hiện đang tăng trưởng "nóng".

Còn theo chuyên gia tài chính ngân hàng, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, hiện chúng ta đang ở trong giai đoạn cao điểm của thị trường bất động sản, nhất là ở một số phân khúc như đất nền. Bước sang năm 2019, giá nhà nói chung và giá đất nền có thể sẽ giảm.

"Chính vì vậy, để trả lời câu hỏi chúng ta có rủi ro bong bóng bất động sản hay không thì câu trả lời là có thể", ông Hiếu nhấn mạnh và lưu ý các nhà đầu tư và các nhà kinh doanh bất động sản nên cẩn trọng lúc này.

Tuy nhiên ở góc độ ngược lại, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM lại cho rằng thị trường khó có thể xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2018 vì trải qua trải nghiệm các đợt khủng hoảng, các chủ thể đều thông minh hơn.

Tuy nhiên, trong thời gian qua, đã xuất hiện các cơn sốt ảo giá đất, giá đất nền tại các xã ven dự án Sân bay Long Thành, các địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế như Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc hoặc tại một số quận ven, huyện ngoại thành TP.HCM. Đây chỉ là những đợt sốt giá cục bộ trong phân khúc thị trường đất nền, đất nông nghiệp, thậm chí có những trường hợp mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, mà phần lớn là mua bán, chuyển nhượng giữa các nhà đầu tư thứ cấp, kinh doanh lướt sóng kiếm lời.

"Riêng đối với thị trường căn hộ chung cư là phân khúc thị trường lớn nhất của thị trường bất động sản, đã không xảy ra hiện tượng sốt giá, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã giảm giá bán căn hộ chung cư, nhất là các dự án căn hộ vừa túi tiền", ông Châu nói.

Mua lúc này cần tìm hiểu kỹ

Căn hộ bình dân và trung cấp được dự báo sẽ chiếm lĩnh thị trường cuối năm - Ảnh: Măng Giang

Trước những diễn biến trên thị trường bất động sản hiện tại, hầu hết giới chuyên gia bất động sản cho rằng, các bên tham gia thị trường cần phải hết sức tỉnh táo.

Để làm được điều này, ông Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, về phía chính quyền cần hạn chế phân lô bán nền, ngưng việc chuyển đổi sử dụng đất. Bên cạnh đó cần có thông tin chính xác minh bạch về những dự án hạ tầng cơ sở khu vực cho người dân và nhà kinh doanh để họ tham khảo tiềm năng của khu vực. 

Về phía các nhà kinh doanh bất động sản nên có sự nghiên cứu cẩn thận, hỏi thông tin quy hoạch, hạ tầng từ các sở ban ngành và tham khảo tiếp xúc với người dân trước khi quyết định. Nếu chúng ta làm cẩn thận như thế thì có thể ngăn ngừa được rủi ro của bong bóng bất động sản.

Theo ông Stephen Wyat, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, trong lúc này người mua, cho dù với mục đích để đầu tư hay để ở cần phải tìm hiểu kỹ về mức độ tin cậy của dự án và chủ đầu tư. Thông thường ở một thị trường lớn như ở TP.HCM, giá nhà đất sốt lên từng đợt, từng khu vực. Việc không ngừng cập nhật, so sánh đối chiếu giá nhà đất ở các dự án, khu vực khác nhau cũng là một cách để đánh giá giá trị thực của dự án đó.

"Chính phủ đã ban hành nhiều quy định để hạn chế sự đầu cơ quy mô lớn vào thị trường, trong đó quy định các điều kiện mở bán đối với chủ đầu tư. Người mua cần phải nắm vững các quy định này để bảo vệ mình khi tham gia giao dịch", Tổng Giám đốc JLL Việt Nam kết luận.

Ông Stephen cũng dự báo, thị trường sẽ đón nhận một làn sóng các dự án được hoàn thành, đến từ các căn hộ được mở bán trong giai đoạn cao điểm 2016-2017. Nguồn cung trên thị trường sẽ vẫn duy trì ở mức tốt, chủ yếu là do những dự án đã có các hoạt động giới thiệu sản phẩm từ năm 2017. Tỷ lệ bán trong các dự án mở bán mới được đánh giá tích cực, do phần lớn các dự án đã khởi động chiến lược tiền mở bán khá thành công.

Về phía nguồn cầu, nhu cầu mua để ở vẫn chiếm lĩnh thị trường nhờ vào sự gia tăng thu nhập và chi tiêu nói chung, sự mở rộng của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam trong thời gian gần đây. Tâm lý đầu tư được đánh giá giảm nhẹ do áp lực từ nguồn cung dồi dào. Giá sơ cấp sẽ tăng nhờ các dự án mới hoàn thành có chất lượng xây dựng, thiết kế và tiện ích tốt hơn.

Vị này cũng nhận định rằng, phân khúc trọng tâm của thị trường trong thời gian tới là nhà ở trung cấp và bình dân nhờ nguồn cung tốt, cùng với đó là sự cải thiện về dịch vụ xây dựng, tiện ích. Cuối cùng, phong cách sống tiện nghi, an toàn ở các dự án chung cư cũng đang được các gia đình trẻ chú ý, cộng với mức tăng thu nhập trong những năm gần đây sẽ dẫn dắt sự gia tăng nhu cầu căn hộ.