Theo nhiều chủ nhà trọ tại TP.HCM, thu nhập từ cho thuê phòng trọ có giảm nhưng vẫn "sống được". Tại sao người có nhà cho thuê vẫn ổn?

Ước tính có một phần ba người dân sinh sống, làm việc tại TP.HCM đang ở trọ, căn hộ cho thuê. Có nhiều lý do để họ chọn "lạc nghiệp" trong căn nhà thuê thay vì chọn "an cư lạc nghiệp" với căn nhà, căn hộ mình đứng tên. Và sau hàng chục năm, dịch vụ cho thuê nhà, phòng trọ vẫn "sống tốt".

Nhà cho thuê đầu tư lớn, lãi tương xứng

Tòa nhà dịch vụ mà chị Lan Hương (quận Tân Bình) đang làm quản lý có 45 phòng cho thuê mỗi tháng. Có nhiều cái tên để gọi tên loại dịch vụ này, từ cho thuê căn hộ dịch vụ, chung cư mini... Tòa nhà này được xây dựng trên khoảng đất rộng 10m ngang, dài 14m, xây được tối đa 45 phòng, gồm 5 tầng.

Mỗi phòng ở đây rộng dưới 20m2, bao gồm luôn cả phòng vệ sinh, phòng bếp cùng một gác lửng cao không quá 1,5m. Tổng chi phí đầu tư, xây dựng cho mỗi tòa nhà như trên, theo chị Lan Hương, vào khoảng 5 tỉ đồng.

Tuy nhiên, giá mỗi phòng cho thuê ở đây cũng linh động tăng giảm theo thời điểm (xu hướng 6 tháng tăng một lần, mỗi lần không quá 300.000 đồng). Ngoài ra, giá phòng còn tùy vào số lượng nội ngoại thất mà khách yêu cầu.

"Nhìn chung, giá một phòng không nội thất hoặc nội thất cơ bản (máy lạnh) sẽ khoảng 3,6 triệu đồng/tháng. Cứ thế, nếu dùng thêm ghế sofa thì tăng thêm 150.000 đồng, tủ lạnh thêm 200.000 đồng/tháng...", chị Hương cho biết.

Theo bà H. (chủ một tòa nhà ở quận Bình Tân), tòa nhà của bà đang có khoảng 90 phòng theo dạng căn hộ dịch vụ cho thuê. Thời điểm đầu tư xây dựng (năm 2019) với tổng chi phí hơn 11 tỉ đồng, toàn bộ là tiền vay ngân hàng. Đến nay, mỗi phòng được cho thuê với giá từ 3 - 3,5 triệu đồng/tháng.

Cùng với đó là các khoản phụ thu khác như lao công lau dọn hành lang, bảo vệ, giữ xe... với mức phí trung bình rơi vào khoảng 300.000 đồng/tháng/phòng. "Nhẩm tính riêng các khoản phụ thu về rác, lau dọn, giữ xe sẽ đủ để trả tiền nhân viên, bảo vệ", bà H. nói.

Cụ thể, với giá phòng trung bình khoảng 3,3 triệu đồng, mỗi tháng bà H. thu về gần 300 triệu đồng. Trong khi đó, số tiền lãi ngân hàng mà bà H. phải trả mỗi tháng rơi vào khoảng 90 triệu đồng. So với việc đầu tư vào một số loại bất động sản khác, việc đầu tư xây nhà trọ đem lại nguồn thu ổn định hơn nhiều.

"Dẫu biết kinh doanh nhà trọ cần mức đầu tư cao nhưng nếu chủ động và có lượng khách ổn định thì lợi nhuận sẽ tương xứng. Giá trị tòa nhà có giảm đi theo thời gian vì khấu hao trong quá trình sử dụng, nhưng nếu trùng tu lại cộng giá nhà đất ngày càng tăng thì không sao", bà H. nói.

Thuê đi thuê lại kiếm lời

Trong khi thực hiện bài viết này, rất khó để chúng tôi có thể gặp được chủ nhà, chủ đầu tư vì hầu như các tòa căn hộ, dãy phòng trọ đều đã được chủ nhà, chủ đầu tư cho thuê lại hoặc thuê quản lý. Và khi nhu cầu ở trọ, căn hộ dịch vụ của người dân tăng cao, đây được xem là cách kiếm tiền an toàn cho nhiều người.

Trường hợp chị Thục My (quận 1) cũng là một ví dụ. Ngoài công việc chính là nhân viên marketing cho một tập đoàn bất động sản, có lúc chị My quản lý đến 21 căn hộ dịch vụ cho thuê. Toàn bộ đều được chị thuê lại theo dạng nhà ở rồi bố trí, ngăn lại và tận dụng mọi khoảng trống để thiết kế thành từng phòng dịch vụ riêng lẻ.

Như một căn nhà trên đường Trần Khắc Chân (quận 1) được chị Thục My thuê với giá 25 triệu đồng/tháng trong 5 năm. Sau khi đầu tư 200 triệu đồng cho toàn bộ các hạng mục, chị My thu về 7 phòng (trước chỉ được 4 phòng) được trang bị đầy đủ nội thất như sofa, điều hòa, tủ lạnh, bếp...

Mỗi phòng rộng khoảng 18m2, có vệ sinh trong phòng và được chị My chào giá cho thuê từ 5-6 triệu đồng/tháng. Mỗi kWh điện là 3.500 đồng, nước là 100.000 đồng/người. "Mỗi tháng thu về trên 35 triệu, trừ đi tiền thuê nhà lời được 10 triệu rồi, chưa tính khoản lời khác từ điện, nước, phí quản lý", chị My nói.

Theo anh Hùng (chủ một dãy trọ ở phường Bình Hưng Hòa, quận Bình Tân), chi phí xây dãy trọ bình dân không quá lớn. Như dãy trọ của anh, 12 phòng, giá trị thực tại của miếng đất (5m ngang và 12m dài) trên 4 tỉ, cùng chi phí xây dựng dưới 1 tỉ (vào năm 2017). Mỗi phòng được anh Hùng cho thuê với giá 1,8 triệu đồng/tháng, có thể ở được tối đa bốn người.

"Cho mỗi phòng hai người, giá thuê mà mỗi người phải trả chỉ 900.000 đồng/tháng là phù hợp với khả năng chi trả của người thuê. Mình làm trọ cho dân lao động thu nhập thấp ở nên giá cần phải chăng, khách ở lâu thì nguồn thu của mình mới ổn định, người công nhân cũng vậy, ở trọ rẻ vì thu nhập thấp, liệu cơm gắp mắm thôi", anh Hùng nói.

"Bùng nổ" tư nhân làm nhà trọ

Khu nhà trọ công nhân ở phường Linh Xuân, TP Thủ Đức (TP.HCM) - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Tại khu vực ĐBSCL, đặc biệt ở những địa bàn có mật độ khu, cụm công nghiệp phát triển như Long An, Tiền Giang..., số lượng nhà trọ cho thuê luôn phát triển không ngừng. Tuy nhiên, việc phát triển nhà trọ, nhà cho thuê vẫn mang tính tự phát do các cá nhân, hộ gia đình xây dựng và chưa có một "chuẩn" để quản lý.

Theo khảo sát của Sở Xây dựng tỉnh Long An, địa phương này đang có khoảng 4.800 khu nhà trọ do các hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng với 77.200 căn nhà trọ. Tổng diện tích các nhà trọ này là 354.968m2, bố trí được khoảng 156.200 chỗ lưu trú cho công nhân, người lao động và cơ bản đáp ứng được nhu cầu tại khu vực tập trung đông công nhân ở các huyện có khu công nghiệp, cụm công nghiệp như Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc, TP Tân An.

Trong khi đó, Tiền Giang có gần 100.000 công nhân đang làm việc tại các khu, cụm công nghiệp và các nhà máy nhưng đang thiếu trầm trọng nhà ở cho công nhân, người lao động. Theo báo cáo từ Sở Xây dựng tỉnh Tiền Giang, địa bàn này có 18.748 phòng trọ do các hộ gia đình, cá nhân xây dựng cho thuê. Diện tích các phòng trọ khoảng 18-20m2, cho thuê từ 700.000 - 1,5 triệu đồng/tháng tùy khu vực.

Một lãnh đạo TP Tân An thừa nhận các công trình nhà trọ chưa có một "chuẩn" chung để quản lý về mặt kiến trúc, thiết kế xây dựng. "Cơ quan chức năng chủ yếu duyệt về phương án thiết kế phòng cháy chữa cháy cho các công trình nhà trọ, chưa kể nhiều gia đình có nhiều phòng có thể thay đổi công năng để làm thành nhà trọ", vị này cho biết.

Ông Hà Thiện Ý - giám đốc Sở Xây dựng Tiền Giang - cho hay vì nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế, loại hình phòng trọ do cá nhân, hộ gia đình đầu tư đã đáp ứng đáng kể nhu cầu ăn nghỉ cho lực lượng thu nhập thấp, nhất là công nhân lao động các khu công nghiệp, lao động tự do tại các đô thị. Tuy nhiên, loại hình này còn nhiều vấn đề đặt ra như tiện ích, diện tích, khả năng đáp ứng tiêu chuẩn quy chuẩn tối thiểu, các yêu cầu về trật tự xã hội...

Cũng theo ông Ý, trong chương trình phát triển nhà ở đến năm 2030, Tiền Giang đặt mục tiêu phát triển nhà ở đa dạng các hình thức, trong đó chú trọng tăng tỉ lệ nhà ở cho thuê. Để thực hiện được kế hoạch trên, địa phương sẽ nghiên cứu chính sách tạo điều kiện để cá nhân, hộ gia đình xây dựng nhà ở và khuyến khích xã hội hóa trong đầu tư phát triển nhà ở. Sở cũng sẽ tổ chức khảo sát, đánh giá chất lượng các khu nhà cũ để có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại.

Ông Nguyễn Văn Hùng - giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Long An - cũng cho biết địa phương này đang tập trung cho kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, đồng thời tổ chức lại việc quản lý nhà trọ. Theo chương trình phát triển nhà ở xã hội tới đây, mỗi căn nhà ở xã hội sẽ có diện tích thấp nhất là 25m2, kèm theo đó là những điều kiện về quy chuẩn xây dựng, môi trường...

"Chúng tôi sẽ phối hợp cùng các sở, ngành liên quan để quản lý lại các công trình nhà trọ, nhà cho thuê. Chẳng hạn, có thể sẽ lấy chuẩn về diện tích nhà ở xã hội để quy định cho các khu nhà trọ, nhà cho thuê mới. Hoặc phối hợp các ngành kiểm tra khu nhà trọ, nhà cho thuê việc đáp ứng về quy trình xả thải, đấu nối giao thông... nhằm nâng chất lượng của nhà trọ, nhà cho thuê", ông Hùng nói.

SƠN LÂM - MẬU TRƯỜNG

Xây nhà cho thuê: chậm, khó nhưng bền vững

TTCT - Gặp đủ kiểu trở ngại về thủ tục, thu hồi vốn chậm nên các doanh nghiệp xây nhà cho thuê chùn tay.