Trắng tay vì mua đất dự án 'ma' - Kỳ cuối: Dẹp phân lô bán nền trái phép

28/06/2019 07:47 GMT+7

TTO - TS Vũ Trọng Khải, nguyên hiệu trưởng Trường Cán bộ nông nghiệp và quản lý nông thôn, cho rằng nếu Nhà nước thực hiện quy hoạch bài bản thì sẽ không có chuyện phát sinh dự án 'ma'.

Trắng tay vì mua đất dự án ma - Kỳ cuối: Dẹp phân lô bán nền trái phép - Ảnh 1.

Khu đất tại P.Hiệp Thành (Q.12) mà Công ty Angel Lina phân lô và nhận góp vốn của khách hàng hiện là đất được quy hoạch công viên cây xanh, thể dục thể thao - Ảnh: MAI THƯƠNG

Nếu thực hiện đúng quy hoạch thì không còn chuyện người dân tự phân lô bán nền, không có chuyện chủ đầu tư tự làm hạ tầng trên đất nông nghiệp như thời gian vừa qua nữa, từ đó sẽ không có cơ hội cho các dự án "ma" xuất hiện.

TS Vũ Trọng Khải

Từ đó, các công ty, chủ đầu tư không có cơ hội lập dự án phân lô bán nền "ma" lừa khách hàng.

Tuổi Trẻ trao đổi với TS Vũ Trọng Khải để đi tìm giải pháp cho vấn đề trên.

Tránh quy hoạch theo ý nhà đầu tư

* Nhiều nạn nhân cho biết họ tin chủ đầu tư sẽ phân lô, tách thửa được trên những khu đất đang có quy hoạch không phải là đất ở? Niềm tin này có cơ sở hay không, thưa ông?

- Thực tế là việc lập, quản lý và thực hiện quy hoạch lâu nay có chuyện làm ngược theo kiểu nhà đầu tư muốn làm dự án chỗ nào thì các cơ quan nhà nước sẽ phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch theo ý nhà đầu tư.

Sau khi chính quyền điều chỉnh quy hoạch thì các dự án sẽ được hợp thức hóa thành chính thức và giá đất của dự án lẫn xung quanh sẽ tăng lên hàng chục lần.

Từ thực tế việc điều chỉnh quy hoạch khá dễ dàng và lợi nhuận quá cao, nên khi các chủ đầu tư hứa sẽ "phân lô, tách thửa" được thì người dân dễ dàng tin ngay.

* Luật sư Vũ Xuân Hoằng (Đoàn luật sư TP.HCM):

Có dấu hiệu tội lừa đảo

Đất có quy hoạch của Nhà nước không phải là quy hoạch dân cư, không xây dựng được nhà, công ty biết mà vẫn quảng cáo, rao bán và hứa hẹn những điều không có thật (như xóa quy hoạch, làm đường giao thông, điện nước, tách thửa...). Khi khách hàng phát hiện pháp lý thật của đất, đòi lại tiền mà công ty không trả... thì những hành vi trên của công ty có dấu hiệu của tội lừa đảo. (PHƯỚC TUẦN ghi)

* Làm cách nào để ngăn chặn việc các chủ đầu tư lập dự án "ma" để móc túi khách hàng?

- Theo tôi, phải giải quyết vấn đề từ gốc: Nhà nước phải lập, quản lý và thực hiện quy hoạch bài bản.

Trong đó chính quyền làm và công bố quy hoạch, sau đó tổ chức đấu thầu thi công các hạng mục công trình như xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà ở cao cấp, nhà ở xã hội, các công trình tiện ích… và có thể dành một số lô đất bán đấu giá cho người muốn tự xây nhà theo quy định quy hoạch. 

Nếu Nhà nước có điều chỉnh quy hoạch thì thủ tục và quy trình cũng phải như khi lập quy hoạch ban đầu, phải do các cơ quan trình, tư vấn thẩm định, lấy ý kiến của người dân...

Như vậy, khi khách hàng biết khu đất không phải là đất ở thì họ biết ngay không có cơ hội để chuyển quy hoạch.

Trắng tay vì mua đất dự án ma - Kỳ cuối: Dẹp phân lô bán nền trái phép - Ảnh 4.

TS Vũ Trọng Khải

Phải xử lý hành vi lừa đảo

* Ông có lời khuyên nào cho người dân muốn tìm mua nền đất?

- Người dân đi mua đất phải tìm hiểu thông tin từ chính quyền địa phương.

Một nền đất có giá hàng trăm triệu đến vài tỉ đồng, người dân không nên đặt cọc, đóng tiền mua khi chưa biết rõ pháp lý, quy hoạch. Không nên tin rằng đất bên cạnh khu dân cư cũng là khu dân cư hay chỗ khác phân lô được thì chỗ này cũng được, dự án khác làm được thì dự án này cũng được. Cũng đừng thấy nhiều người mua thì mình mua theo khi chưa tìm hiểu thấu đáo về dự án.

Hiện nay, thông tin về quy hoạch đất đai đã được công khai dưới nhiều hình thức, trên trang thông tin điện tử, bản đồ giấy. Tại UBND các xã, phường đều có bản đồ và có thông tin quy hoạch, có người hướng dẫn xem quy hoạch, cung cấp thông tin...

* Thưa ông, vậy cần phải xử lý các công ty, cá nhân lập dự án "ma" như thế nào?

- Mới nghe câu chuyện ai cũng biết là những doanh nghiệp, cá nhân lập bản đồ phân nền đất để rao bán, nhận tiền của khách hàng, dù dưới hình thức chuyển nhượng hay góp vốn đều có ý định gian dối để lấy tiền.

Tại sao các cơ quan chức năng lại hướng dẫn người dân kiện ra tòa án khi bị lừa? Nếu để người dân phải khởi kiện vụ việc dân sự nhằm đòi tiền thì thủ tục sẽ kéo dài và nhiêu khê. Mấy người dân đủ kiên nhẫn để theo hầu và thực hiện các thủ tục để lấy lại tiền của mình?

Ở đây, các doanh nghiệp, cá nhân hứa sẽ chuyển đổi quy hoạch, xóa quy hoạch của khu đất, chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng hạ tầng... cho khu đất. Nhưng chắc chắn là công ty này biết không thể thực hiện được bởi chính quyền chưa có chủ trương điều chỉnh quy hoạch.

Vì vậy, việc hứa thực hiện một điều không có thật để nhận tiền của người dân, để "bán cái không có" thì chủ đầu tư đã có dấu hiệu lừa đảo. Hứa làm thủ tục để chuyển đổi quy hoạch nhưng không làm; không làm hồ sơ xin dự án, chuyển mục đích sử dụng đất... tức là đã gian dối với khách hàng.

Theo tôi, đủ điều kiện để xử lý những người phân lô bán nền, lập dự án "ma" về hành vi lừa đảo và cần phải xử lý hình sự.

* LS Huỳnh Văn Nông (Đoàn luật sư TP.HCM):

Đủ căn cứ khởi tố hình sự người lập dự án "ma"

dự án ma

Một số người dân tụ tập phản đối, đòi lại tiền đối với chủ dự án “ma” tại P.Phước Long B, Q.9, TP.HCM - Ảnh: NGỌC HÀ

Nếu là dự án thì quy định cấm không cho góp vốn khi chưa có quy hoạch 1/500. Ở đây, người bán đất có hai điểm lừa dối khách hàng: một là không có dự án tại khu đất họ rao bán, hai là quy hoạch không phù hợp (không phải là đất ở).

Rõ ràng đây là hành vi lừa dối. Trường hợp người rao bán đất chưa có cơ sở pháp lý về sử dụng đất mà đã hứa bán, nhận góp vốn hay giữ chỗ... cũng là hành vi lừa dối khách hàng. Việc người bán hứa chuyển đổi quy hoạch đã là lừa dối khách hàng vì không thể chuyển đổi quy hoạch thành khu dân cư được.

Chủ đầu tư hứa một chuyện không có thật, biết rõ là không phân lô được mà vẫn cố ý phân lô, làm cho khách hàng tin tưởng để nộp tiền cho chủ đầu tư. Đây là hành vi có dấu hiệu lừa đảo để chiếm đoạt tài sản.

Những trường hợp phân lô bán nền trên đất công do các cơ quan nhà nước đang quản lý, sử dụng thì hành vi lừa dối, vi phạm càng rõ ràng hơn. Những người đang canh tác, sử dụng đất nhà nước mà tiếp tay với chủ đầu tư để họ lập dự án "ma" lừa khách hàng cũng có thể bị xử lý hình sự.

Mặc dù hợp đồng có tiêu đề hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ... nhưng thực chất ý chí của người góp vốn hướng tới là mua một nền đất. Như vậy, bản chất các hợp đồng này là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hơn nữa, theo quy định thì việc góp vốn chỉ được chia lợi nhuận, chứ không được chia sản phẩm (nền đất).

Vì vậy, việc góp vốn chia nền đất là trái quy định.

Hiện có nhiều dự án "ma" kiểu này, nếu các cơ quan chức năng không vào cuộc, không xử lý mạnh tay để răn đe thì sẽ ngày càng có nhiều người dân bị mất tiền do mua đất nằm trong các dự án này. Với những lý lẽ trên, tôi khẳng định đủ căn cứ để khởi tố hình sự những người bán đất tại các dự án "ma".

* Luật sư Phạm Hoài Nam (Đoàn luật sư TP.HCM):

Giao dịch có thể bị vô hiệu

Công ty mua đất của người dân trong dự án "treo" rồi lại tự đặt tên dự án, tự nhận là chủ đầu tư để quảng cáo, rao bán, thu tiền khách hàng bằng các hợp đồng góp vốn, đặt cọc giữ chỗ... khi chưa có đầy đủ hồ sơ pháp lý là vi phạm quy định pháp luật về đất đai, đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Trong trường hợp này, giao dịch mua bán giữa công ty với khách hàng có thể bị vô hiệu. Do vậy, nếu công ty không trả lại tiền cho khách hàng, hoặc sử dụng số tiền đó vào mục đích khác với nội dung hợp đồng đã ký kết thì có thể bị điều tra về trách nhiệm hình sự.

PHƯỚC TUẦN ghi

Trắng tay vì dự án Trắng tay vì dự án 'ma': Lấy luôn đất Nhà nước phân lô bán nền

TTO - Mua bán đất nông nghiệp, đất quy hoạch "trả góp" rồi tạo các giấy tờ pháp lý, biên lai giả, san lấp, làm đường... và rao bán thông qua hợp đồng hợp tác. Đó là cách thức của các công ty làm dự án "ma" tại TP.HCM nhằm móc tiền túi khách hàng.

DƯƠNG NGỌC HÀ
Bình luận (0)
    Xem thêm bình luận
    Bình luận Xem thêm
    Bình luận (0)
    Xem thêm bình luận