Do nằm trong khu quy hoạch “treo” nên hơn 20 năm nay, nhà bà Dương Thị Thúy Hằng (khu phố 7, P.22, Q.Bình Thạnh, TP.HCM) phải trong cảnh tồi tàn như thế này - Ảnh: Hữu Khoa

Tuổi Trẻ giới thiệu nội dung cuộc trò chuyện với nhà quy hoạch Nguyễn Đỗ Dũng.

Xin nhiều đất để xí phần

* Theo ông, đâu là nguyên nhân của tình trạng có rất nhiều dự án “treo” ở TP.HCM cũng như tại các địa phương khác?

- Nguyên nhân trước mắt là sự đóng băng của thị trường bất động sản trong những năm vừa qua. Nhà đầu tư nào cũng muốn thực hiện dự án nhanh chóng để thu lời, trả tiền vay ngân hàng và đóng góp cho nền kinh tế. Tuy nhiên, nếu cầu không có thì không có nhà đầu tư nào có thể triển khai dự án. Ngay cả khi thị trường nóng thì dự án vẫn có thể chậm trễ bởi quá trình nhà đầu tư bồi thường cho dân thường không suôn sẻ vì người dân hoặc không muốn “bán” đi mảnh đất mà mình đã gắn bó, hoặc không thỏa mãn với giá cả (vốn đôi khi do không có các giao dịch tương tự để so sánh về giá).

Từ góc độ khác, tình trạng dự án “treo” còn xuất phát chính từ cơ chế xin - cho hiện nay: sự phát triển đô thị được thực hiện thông qua các quyết định hành chính, trong đó Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư. Chi phí thực tế để nhà đầu tư được giao dự án không nhiều nên nhiều nhà đầu tư có xu hướng “xí chỗ” càng nhiều dự án càng tốt, còn thực tế thị trường có nhu cầu hay không và họ có năng lực để triển khai dự án hay không thì tính sau.

Bên cạnh đó, một thực tế ở VN là tiền sử dụng đất là nguồn quan trọng trực tiếp cho ngân sách địa phương, trong khi tiền thuế phải nộp về trung ương để tái phân bổ. Thực tế này khiến các địa phương có xu hướng muốn giao nhiều đất làm dự án để tăng ngân sách. Đó là chưa kể cơ chế xin - cho dự án (thay vì giao dịch thị trường giữa nhà đầu tư và người có đất) là kẽ hở cho tham nhũng khiến việc lựa chọn nhà đầu tư không vì năng lực của họ, nhu cầu thị trường hay mục tiêu phát triển mà vì túi tham của các quan chức.

Phóng to

Dự án “treo”, chậm triển khai là hiện tượng không thể tránh khỏi ở tất cả các nền kinh tế thị trường. Nhưng nếu việc thu gom đất để triển khai dự án chỉ là các giao dịch thị trường thì dự án “treo” chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà không thành vấn đề của xã hội như ở VN

NGUYỄN ĐỖ DŨNG

* Có quan điểm cho rằng chính vì giá đất bồi thường cho dân thấp, người dân không chịu nhận nên mới xảy ra tình trạng dự án “treo”?

- Giá bồi thường luôn là một mắc mứu chính làm kéo dài việc triển khai dự án. Vấn đề ở chỗ giá đất hợp lý không hề dễ xác định vì không phải nơi nào cũng có các giao dịch tương tự để so sánh, và đất đai không phải hàng hóa đơn thuần mà là tài sản lớn nhất mà mỗi con người có cũng như là di sản mà ông cha để lại. Một nghiên cứu công phu gần đây cho thấy phần lớn người bị thu hồi đất không thỏa mãn với giá bồi thường, nhưng khi được hỏi thì phần lớn trong số họ cũng không biết giá bao nhiêu thì hợp lý.

Có lẽ vì “sốt ruột” muốn phát triển nhanh chóng mà Nhà nước chọn cách can thiệp vào quá trình mua - bán đất giữa chủ đầu tư và người dân thông qua thu hồi đất đai và giao dự án. Đây là một hành động có thể là cần thiết, nhưng kèm theo nhiều rủi ro chính trị (nếu người dân cảm thấy Nhà nước đứng về phía nhà đầu tư) và cả kinh tế (nếu dự án không được triển khai trong khi dân mất đất sinh sống và sản xuất) đối với chính quyền. Nếu đây là phương án mà chính quyền muốn tiếp tục theo đuổi thì cần đảm bảo quyền lợi của người mất đất và quan trọng hơn là quyền giám sát của nhân dân.

* Theo ông, có phải vì chính quyền quản lý kém mà phát sinh nhiều dự án “treo”?

- Tôi nghĩ do cơ chế thì đúng hơn. Chính cơ chế xin - cho đã làm phát sinh điều này vì bản thân TP phải thực hiện theo các chính sách, quy định pháp luật mà trung ương xác lập.

* Vậy giải pháp nào để hạn chế phát sinh dự án “treo” làm ảnh hưởng đến quyền lợi của dân?

- Theo tôi, cách tốt nhất là Nhà nước từ bỏ cơ chế xin - cho và để nhà đầu tư tự tìm đến người có đất để thỏa thuận, ít nhất là đối với các dự án trong khu dân cư hiện hữu. Bản thân Nhà nước cũng cần phải có trách nhiệm trong việc nâng cấp và cải tạo đô thị/khu dân cư hiện hữu thay vì trông chờ vào dòng vốn tư nhân. Đối với các dự án phát triển đô thị mới ven đô cần diện tích quy mô lớn, Nhà nước nếu thấy rằng việc để mặc cho cơ chế thị trường không tạo ra các đô thị đồng bộ thì có thể thu hồi đất của người dân theo một chương trình quy hoạch công khai và có kế hoạch lâu dài. Kế hoạch lâu dài giúp chính quyền tránh việc phải bồi thường cho người dân số tiền vượt quá sự chịu đựng của ngân sách.

Cơ chế thị trường đảm bảo nhà đầu tư sẽ luôn tìm cách sử dụng đất hiệu quả nhất và ngay tức khắc, bởi chi phí thực tế mà họ phải trả để sở hữu đất là không nhỏ. Lúc đó, nếu dự án bị “treo” ngày nào thì nhà đầu tư “chết” ngày ấy vì phải trả lãi ngân hàng và chậm nhịp so với thị trường, trong khi không có người dân nào phải khổ sở.

Làm dự án không phải lúc nào cũng tốt hơn

* Quan điểm của chính quyền nhiều nơi cho rằng Nhà nước phải dùng biện pháp hành chính thu hồi đất để hỗ trợ nhà đầu tư thực hiện dự án mới đẩy nhanh quá trình phát triển. Ông có nghĩ vậy không?

- Chính quyền nào cũng muốn phát triển kinh tế tốc độ nhanh hơn, có nhiều dự án hoàn thành sớm nên muốn hỗ trợ thị trường bất động sản, đôi khi bằng việc “giúp” nhà đầu tư có đất nhanh chóng và dễ dàng nhất. Tuy nhiên, lợi ích cho xã hội và rủi ro người dân phải chịu cũng cần được tính đến. Việc xây dựng một dự án bất động sản chưa chắc là một đóng góp dương cho nền kinh tế và cho cả ngân sách nhà nước. Các dự án mới đồng nghĩa với việc Nhà nước sẽ phải tiếp nhận thêm hệ thống hạ tầng, cung cấp thêm điện nước, đào thêm cống rãnh, mở thêm trường, xây thêm bệnh viện... Tất cả đều ảnh hưởng đến “túi tiền” ngân sách nên chính quyền TP phải cân nhắc nếu không muốn chấp nhận sự xuống cấp về dịch vụ công và hạ tầng: mưa xong là đường ngập, tan tầm là phố kẹt xe, trường học quá tải, bệnh viện không có chỗ cho bệnh nhân cùng với việc những dự án bất động sản mọc lên khắp nơi như chúng ta chứng kiến ở cả Hà Nội và TP.HCM thời gian vừa qua.

* Như vậy, Nhà nước phải quy hoạch và thực hiện quy hoạch như thế nào cho phù hợp?

- Đây là một câu hỏi lớn, tùy thuộc vào triết lý phát triển của từng quốc gia. Nước ta là một quốc gia đất chật người đông, trong tương lai còn bị mất nhiều đất do biến đổi khí hậu. Vì vậy, Nhà nước quản lý đất đai như thế nào cho hợp lý và phát huy được tối đa nguồn lực từ đất là một bài toán lớn. Có thể cách Nhà nước thu hồi đất của dân rồi giao đất cho chủ đầu tư hoặc đấu giá để chọn chủ đầu tư triển khai dự án là một hướng đi tốt như Singapore đã làm trong quá khứ. Tuy nhiên, như chính những gì Singapore đã minh chứng, nhà nước phải đảm bảo quá trình thu hồi đất và giao đất diễn ra minh bạch, không có tham nhũng và người dân có thể thấy ngay được lợi ích của mình: có nhà ở, có môi trường sống tốt, được chăm sóc y tế và nhiều công viên công cộng để tái sinh sức lao động. Một số nơi ở VN đã đề xuất nhưng chưa thấy làm là người dân có đất trong khu vực bị thu hồi góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và trở thành cổ đông của dự án. Khi đó nếu dự án thành công, giá trị đất đai gia tăng, người dân cũng được hưởng. Cơ chế thị trường và một chính phủ minh bạch thông qua sự giám sát của người dân vẫn là những giải pháp tốt nhất để dự án “treo” không còn là một vấn đề xã hội.