Xin cho hỏi giả dụ đây là bức tường chung trước đây thuộc hai nhà nhưng nhà kế bên đã xây dựng trước và dùng làm tường riêng thì tôi phải làm sao? Tôi có quyền sử dụng bức tường này để xây dựng mới không?

Lê Hoàng Hải Yến

- Trả lời:

1/ Về ký hiệu chỉ tường chung, tường riêng

Căn cứ điều 43 nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 của Chính phủ (gọi tắt là nghị định 90/2006/NĐ-CP) thì qua các thời kỳ có nhiều loại giấy tờ được xem là sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, mặt khác cũng tại nghị định này, giao ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể tại các loại giấy tờ về tạo lập nhà ở theo quy định tại điều này cho phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương.

Do thư không nói rõ chứng từ sở hữu nhà được cấp vào ngày tháng năm nào nên luật sư chỉ có thể trả lời như sau:

Căn cứ điểm c khoản 2 điều 46 nghị định 90/2006/NĐ-CP thì bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở được lập để làm căn cứ thể hiện trên giấy chứng nhận theo quy định tại điểm c khoản 1 điều 44 nghị định 90/2006/NĐ-CP, một trong những nội dung được thể hiện trên bản vẽ là sự thể hiện tường chung, tường riêng của căn nhà. Theo đó, nếu căn nhà đang xem xét cấp giấy chứng nhận và các căn nhà liền kề có sở hữu chung tường thì trên bản vẽ có từ “tường chung” tại nơi được xác định là tường chung.

Trước khi có Luật nhà ở năm 2005, trong thời gian từ 1-7-1991 đến ngày Luật nhà ở có hiệu lực là 1-7-2006, áp dụng pháp lệnh nhà ở số 51-LCT/HĐNN 8 ngày 6-4-1991 của Hội đồng Nhà nước và nghị định 60-CP ngày 5-7-1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì các văn bản trên không quy định nội dung cụ thể của bản vẽ sơ đồ nhà đất, việc hướng dẫn nội dung này được giao Bộ Xây dựng hướng dẫn và ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thực hiện.

Theo kinh nghiệm của chúng tôi, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (thường gọi là giấy hồng) được cấp trong giai đoạn này cũng có nội dung ghi nhận tường chung, tường riêng trên sơ đồ nhà đất được thể hiện trên giấy hồng cũng giống với giai đoạn hiện nay.

Đối với giai đoạn từ 1-7-1991 đến 30-4-1975 thì nội dung tường chung, tường riêng thường được thể hiện bằng từ “tường chung” trên bản vẽ hiện trạng nhà đính kèm giấy phép hợp thức hóa hay giấy phép mua bán chuyển dịch nhà cửa do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

Trên đây là những thông tin cơ bản để tham khảo, việc xác định một cách chính xác căn nhà trên với căn nhà liền kề có sở hữu chung tường hay không không chỉ xem trên giấy chứng nhận mà còn phải xem xét nguồn gốc tạo lập những căn nhà liền kề, từ khi bắt đầu được tạo lập cho đến nay, dựa trên tất cả những giấy tờ hiện có của hai bên để xác định.

2/ Về việc sử dụng và định đoạt tường chung.

Nếu căn nhà nêu trên và nhà liền kề được ngăn cách bởi tường chung.

Căn cứ khoản 1 điều 217 Bộ luật dân sự (BLDS) thì tường chung nêu trên là sở hữu chung hợp nhất nếu phần quyền sở hữu của mỗi bên chưa được xác định cụ thể.

Căn cứ khoản 2 điều 217 BLDS quy định, các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc quyền sở hữu chung.

Căn cứ khoản 2 điều 223 BLDS quy định, về định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của chủ sở hữu chung hay theo quyết định của pháp luật.

Do đó, việc sử dụng hay định đoạt bức tường chung nêu trên phải được hai bên cùng đồng ý theo quy định của pháp luật.

Căn cứ điều 195 BLDS quy định, quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hay từ bỏ quyền sở hữu đó.

Căn cứ điều 197 BLDS quy định, chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, từ bỏ hay thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với từng loại tài sản.

Căn cứ điều 249 BLDS quy định về từ bỏ quyền sở hữu, theo đó chủ sở hữu có thể chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản của mình bằng cách tuyên bố công khai hoặc thực hiện hành vi chứng tỏ việc mình từ bỏ quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản đó.

Do đó, nếu chủ nhà liền kề đã xây một bức tường mới không còn sử dụng bức tường chung thì họ vẫn còn hai quyền, đó là quyền định đoạt và quyền chiếm hữu tài sản chung. Vì vậy, việc xây tường riêng như trên không được xem là đồng nghĩa với từ bỏ quyền sở hữu.

3/ Các cách giải quyết

Căn cứ các quy định nêu trên, hai bên có thể lựa chọn một trong cách giải quyết như sau:

Nếu hai bên thỏa thuận được cách thức sử dụng tường chung, theo đó, ông/bà được toàn quyền sử dụng bức tường này bằng cách đập bỏ tường cũ để ông/bà xây một tường mới trên nền bức tường cũ;

Hoặc nhà liền kề bán lại phần sở hữu của họ trong bức tường chung đó, khi đó ông/bà là bên được quyền ưu tiên mua trong thời hạn 3 tháng kể từ ngày ông/bà nhận được thông báo về việc bán.

Hoặc hai bên thỏa thuận phân chia tường chung để hai bên sử dụng riêng.

Chỉ khi nào hai bên thỏa thuận được một trong các cách nêu trên hay theo một cách khác do hai bên lựa thì lúc đó ông /bà mới được quyền đập bỏ tường cũ để xây tường mới.

Nếu hai bên không thể tự thương lượng theo các cách nêu trên thì ông/bà có thể yêu cầu tòa án có thẩm quyền nơi căn nhà tọa lạc giải quyết về việc chia tường chung. Lúc đó hai bên có trách nhiệm thực hiện theo nội dung tại phần quyết định của bản án có hiệu lực pháp luật.

Trân trọng

Mọi thắc mắc liên quan đến vấn đề nhà đất, thủ tục giấy tờ liên quan đến sổ đỏ, sổ hồng... hoặc bài vở cộng tác, bạn đọc gửi về mục "Tư vấn nhà đất" hoặc "Địa ốc" tại địa chỉ: diaoc@tuoitre.com.vn.

Để chính xác về nội dung, vấn đề cần hỏi, bạn đọc vui lòng gõ có dấu (font chữ Unicode). Chân thành cảm ơn.

HOÀI TRANG thực hiện