Áp lực nguồn cung sẽ giúp thị trường thanh lọc ra những dự án tốt - Ảnh: Phương Uyên

Phân khúc trung - cao cấp chiếm hơn 70%

Theo thống kê từ Savills, tính riêng trên địa bàn TP.HCM, nguồn cung căn hộ sơ cấp hiện còn tồn đọng khoảng 30.000 căn chưa bán ra, con số này tại Hà Nội cũng gần 10.000 căn.

Dự kiến trong năm 2016, cả nước sẽ có thêm khoảng 46.000 căn hộ chào bán ra thị trường, trong đó riêng TP.HCM đã chiếm ít nhất 25.000 căn. Con số này cùng với nguồn hàng tồn kho của năm 2015 sẽ tạo ra một lượng cung sơ cấp khổng lồ.

Đáng chú ý, trong tổng số nguồn cung căn hộ tương lai chào bán năm 2016 có ít nhất 70% sản phẩm thuộc về phân khúc trung - cao cấp với mức giá bán từ 25-50 triệu/m².

Trong khi đó, phân khúc bình dân từ 10-15 triệu/m² nhiều nhất chỉ chiếm khoảng 30% thị phần. Rõ ràng nhà giá rẻ đang chiếm số lượng quá khiêm tốn và gần như không có dự án nào được chào bán với giá dưới 500 triệu đồng/căn.

Tình hình cũng không mấy cải thiện khi hiện tại nhiều doanh nghiệp vẫn tiếp tục đầu tư phát triển hàng loạt dự án cao cấp, hạng sang ở khu trung tâm thành phố với giá bán trên mức 140 triệu đồng/m².

Dự kiến từ năm 2016 trở đi sẽ có ít nhất 10 dự án cao cấp tại TP.HCM được đưa vào sử dụng như Sunrise City - North Towers (616 căn), Lexington Residence (1.310 căn), Masteri Thảo Điền (3.827 căn), The Gold View (1.759 căn)… chưa tính đến tổ hợp hàng ngàn căn hộ cao cấp của Vinhomes Central Park.

Nhìn nhận về thực trạng này, ông Lê Hữu Nghĩa - giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành - cho rằng sự chênh lệch cung - cầu hiện tại của thị trường đương nhiên sẽ không loại trừ nguy cơ bội cung trong tương lai.

Trong khi đó, sức hút lợi nhuận từ dòng sản phẩm cao cấp vẫn tiếp tục lôi kéo ngày càng nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp chuyển hướng sang phát triển các dự án nhà ở cao cấp, dòng sản phẩm này gần như đang giữ thế thượng phong trên thị trường.

Ông Nghĩa phân tích với tốc độ tăng giá của thị trường hiện tại, một căn hộ bán với giá 1,5 tỉ đồng sau 2 tháng sẽ được CĐT điều chỉnh tăng lên 1,7 tỉ.

Nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra 100 triệu là có thể đặt cọc sở hữu một căn hộ, sau 2 tháng khi CĐT tăng giá, họ chỉ cần bán lại với giá chênh thấp hơn giá CĐT tầm 100 triệu là nhanh chóng nắm trong tay 100 triệu tiền lời.

Như vậy, nhà đầu tư đã thu về nguồn lợi gần như là 100%. Lực hút này khiến nhiều người đang đổ dồn vào săn lùng BĐS giúp thanh khoản tăng mạnh. Đến năm 2017, thời điểm doanh nghiệp bàn giao nhà, nguồn cung này sẽ chính thức bung hàng ra thị trường, cục diện bùng nổ cung là khó tránh khỏi.

Chưa phải là dấu hiệu đáng ngại

Trước ý kiến lo ngại thị trường sẽ dư thừa sản phẩm căn hộ trong thời gian tới, ông Ngô Quang Phúc, phó TGĐ Him Lam Land, cho rằng: khi có nhiều sản phẩm đồng thời, người tiêu dùng có nhiều lựa chọn. Sự quan ngại về dư cung, bội cung cũng có cơ sở nhưng không quá nghiêm trọng.

Hiện tại thị trường đang phát triển theo hướng ngày càng minh bạch hơn, các chủ đầu tư cạnh tranh nhiều hơn và điều đó có lợi cho người tiêu dùng khi có nhiều sự lựa chọn hơn. Quan trọng là khách hàng hãy cố gắng lựa chọn được sản phẩm tốt nhất cho mình.

Đây là giai đoạn mà công khai, minh bạch và sự cạnh tranh của các chủ đầu tư là rất lớn. Khách hàng sẽ có rất nhiều lựa chọn tốt và không cần phải lo về giá tăng quá cao hoặc là có thể bị lừa lọc trong công tác bán hàng.

Tất cả các chủ đầu tư đều có tác phong triển khai dự án chuyên nghiệp, vấn đề chỉ là các dự án có sự khác nhau về vị trí và tổng giá trị khu vực dự án đó như thế nào. Khi thị trường có nhiều sự lựa chọn thì ít nhiều cũng tạo ra sự lo ngại, nhưng sự lo ngại này đã đảo chiều về phía người bán là các chủ đầu tư chứ không phải khách hàng.

Đồng quan điểm trên, ông Stephen Wyatt - tổng giám đốc JLL Việt Nam - nhận định: tương lai thị trường đứng trước sức ép không nhỏ của nguồn cung, nhất là sự lệch pha cung - cầu ở các phân khúc.

Thêm vào đó, lãi suất huy động của ngân hàng đang tăng sớm muộn cũng tác động vào chi phí sản xuất và đẩy giá nhà tăng thêm. Lãi suất cho vay cũng khó giữ được mức ưu đãi như năm 2015 nên chủ đầu tư và người mua nhà sẽ phải đối mặt với nhiều sức ép. Tuy nhiên sự biến động này không hoàn toàn tiêu cực cho thị trường.

Nguồn cung đa dạng cộng thêm lãi suất tăng sẽ tác động trực tiếp vào thị trường thứ cấp - vốn chịu sự chi phối của dân đầu tư.

Áp lực lãi suất đè nặng sẽ tác động lên giá trị sản phẩm của thị trường thứ cấp. Giá càng cao càng khó bán, nhà đầu tư thứ cấp sẽ phải cân nhắc trước quyết định tăng giá, ép giá. Một khi thị trường thứ cấp bị tác động, thị trường sơ cấp chắc chắn cũng phải nhìn nhận lại vấn đề giá thành. Chủ đầu tư sẽ phải tính toán, cân nhắc đến sức mua, khả năng thanh khoản của những nhà đầu tư thứ cấp cũng như khách hàng mua để ở.